1. 개요

임대차 3법 시행으로부터 2년 경과를 앞둔 시점에 ‘전세의 월세화’ 가속화로 하반기 이후 전월세 시장은 ‘시계제로’인 상황이다. 불안한 전월세 시장의 안정화 요소 중 하나는 임대주택 공급이다. 민간임대주택은 공공주도 공급의 보완책으로 대두되었는데, 최근 ➀ 분양권 전매와 과세, ② 분양전환 시기와 분양가 책정 두 가지 부분에 있어 문제가 되고 있다. 이번 기고문에서는 먼저 전자에 관하여 고찰한다.

2. 양도세의 문제 – 무너진 과세형평

임대주택은 분양전환 이후에야 거래의 영역으로 포섭되는 것이 일반적이다. 분양전환으로 인한 소유권 취득 전 상태의 임대주택 분양권을 거래한다는 것은 상정하기 어려웠다. 그러나 최근 정당계약 직후부터 임대주택 분양권에 높은 웃돈이 붙어 활발히 거래되기 시작하였는데, 민간임대주택에 관한 특별법 등 관계법령은 양도차액에 대한 과세를 제대로 규율하지 못하고 있다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따른 거래신고의 대상은 부동산 매매계약, 동 시행령에서 열거적으로 정한 법률에 따른 공급계약 및 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약, 관리처분계획인가 및 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약이다. 그런데 매매가 아닌 임대차에 불과하고, 동 시행령에서 열거적으로 정한 법률에 민간임대주택에 관한 특별법은 포함되지 않으며, 관리처분·사업시행계획과도 무관한 임대주택 분양권 거래는 애초에 거래신고 대상에 해당하지 않는다. 게다가 주택법 시행령과 달리 민간임대주택에 관한 특별법과 그 하위법령에는 분양권 전매제한에 관한 규정이 부존재한다. 실제로 관할관청에 분양권 거래신고 후 교부받은 신고필증을 첨부하는 방법으로 이루어지는 일반적인 분양권 전매와 달리, 임대주택 분양권 명의변경 시 그러한 신고필증 첨부는 요구되지 않는다(애초에 신고제도가 없어 신고필증 발급도 불가능하다). 임대주택 분양권이 거래되었다는 정을 아는 자는 거래의 양 당사자와 시행사뿐이고, 거래신고 제도가 없어 국토부나 지방자치단체가 이를 관리하지 않게 되는 이상 과세자료 확보 자체가 어렵다(자발적인 기타소득세 신고를 기대할 수 있으나 거래실무상 그러한 경우를 찾기 어렵고 세율의 차이도 상당하다).

거래신고 제도의 적용을 받는 일반적인 분양권 양도세율이 70-80%에 달하는 것과 달리, 임대주택 분양권 전매는 위에서 살펴본 바와 같이 양도세 부과를 상정하기 어려워 과세형평이 무너질 여지가 있다. 나아가 임대주택 분양권은 일반적인 분양권과 달리 주택 수에 포함되지 않는바, ‘규제 사각지대’를 노린 투자수요가 몰리게 된다. 당장의 주거문제를 해결한 수분양자들이 매도한 분양권을 매수한 투자자들은 다시 매수가보다 높은 가격으로 매도하는 과정에서 상승하는 시세는 결국 입주 전 실수요자들이 부담하게 되면서 주거비용 상승을 야기한다. 분양가에 웃돈을 더하게 되면, 이후 분양전환가가 시세에 비해 저렴하다고 하더라도 결국 총 비용이 시세보다 높을 우려가 있다. 실수요자들을 위해 저렴하고 안정된 주거를 공급한다는 애초의 입법목적이 잠탈되는 것이다.

3. 증여세 잠탈의 문제 – 관리감독 시스템의 부재

임대주택 분양권은 입주 전에는 전매 횟수에 별다른 제한이 없는 것이 일반적이다. 이에 일부 자산가들이 웃돈을 지급하고 분양권을 매수한 다음 자녀 명의로 변경한 후, 그 자녀 명의로 분양전환 시까지 보유하거나, 혹은 분양권 상태에서 제3자에게 전매하는 경우가 발생하고 있다. 매수 시 웃돈보다 매도 시 웃돈이 적더라도 증여세 절감분을 고려하면 결국 이득인 경우가 많기 때문이다.

이는 기존 부동산이나 분양권 거래에서도 나타날 수 있는 문제로, 증여세 잠탈을 막기 위한 거래신고나 모니터링 등 장치들이 이미 충분히 마련되어 있다. 그러나 애초에 거래신고 대상이 아닌 임대주택 분양권 전매에는 그러한 관리감독 시스템이 부존재하고, 양도차액에 대한 과세가 어려운 점을 이용한 새로운 방식의 증여세 잠탈이 유행함에 따라 일부 임대주택 분양권은 확정분양가(향후 분양전환 시 분양가를 임대주택 입주자모집공고 당시 특정액으로 책정하는 경우의 분양가)가 현 시세보다 높음에도 수억 원에 달하는 웃돈이 붙어 거래되는 가격왜곡 현상이 발생하기도 하였다. 이러한 가격왜곡 현상으로 인한 피해는 실수요자들에게 돌아간다.

4. 결론

애초에 분양권 전매제한이나 높은 양도세율 부과가 지나친 규제라는 시각도 존재한다. 기존 부동산 시장에 대한 과도한 규제의 반대급부로서, 규제 이전에는 찾아보기 어려웠던 임대주택 분양권 거래가 활발해진 측면도 없진 않을 것이다. 비단 과세형평이나 주거안정이라는 기치를 내세우지 않더라도, 현재 임대주택 분양권 거래시장의 상황은 ‘무규범’에 가까워 보인다. 관계법령 개정을 통한 관리감독 시스템으로의 편입이 요구되는 실정이다.

/이영훈 창원지검 검사