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[최신판례]유치권 제도의 취지와 한계
선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우
판례제공 : 임형민 변호사  |  -
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[467호] 승인 2013.10.21  11:21:01
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유치권 제도의 취지와 한계
대법원 2011. 12. 22. 선고
2011다84298 판결

사실관계
채무자 A 주식회사 소유의 건물 등에 관하여 B 은행 명의의 1순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 2순위 근저당권자인 C 주식회사가 A 회사와 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 건물 일부를 점유하고 있던 중 B 은행의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 C 회사는 상사유치권을 주장하면서 A 회사에 대한 채권 변제를 받을 때까지 유치목적물인 건물 일부를 점유할 권리가 있다고 주장하자 B 은행은 C 회사의 유치권 행사는 부당하다면서 유치권부존재확인 소송을 제기하였다.

재판요지
유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험을 내재한다. 이러한 위험에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 이를 허용하여서는 안 될 것이다. 본 사건에 있어서 C 회사는 상사유치권자로서 A 회사에 대한 채권 변제를 받을 때까지 유치목적물인 건물 일부를 점유할 권리가 있으나, 위 건물 등에 관한 저당권 설정 경과, C 회사와 A 회사의 임대차계약 체결 경위와 내용 및 체결 후의 정황, 경매에 이르기까지의 사정 등을 종합하여 보면, C 회사는 선순위 근저당권자인 B 은행의 신청에 의하여 건물 등에 관한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 임대차계약을 체결하고 그에 따라 유치목적물을 이전받았다고 보이므로, C 회사가 선순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다.

판례해설
부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 된다. 그런데 이렇게 되면 유치권의 성립 전에 저당권 등 담보를 설정받고 신용을 제공한 사람으로서는 목적물의 담보가치가 자신이 애초 예상·계산하였던 것과는 달리 현저히 하락하는 경우가 발생할 수 있다. 특히, 상법 제58조에서 정하는 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기하여 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위에 기하여 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립하는 것으로서, 피담보채권의 보호가치라는 측면에서 보면 위와 같이 목적물과 피담보채권 사이의 이른바 견련관계를 요구하는 민사유치권보다 그 인정범위가 현저하게 광범위하다. 대법원은 위와 같은 사정을 고려하여 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 앞서 본 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 우려가 있는 경우 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 이를 허용하지 않겠다는 것을 표명한 것이다. 그러나 위 판례는 상사유치권에 대한 것이고, 상사유치권의 최우선순위담보권 지위와 관련하여 신의성실의 원칙을 기준으로 위와 같이 개별적 사안마다 대처한다는 것은 거래안정성의 측면에서 볼 때 여전히 불명확하고 미흡하다. 또한 이러한 기준이 일반유치권에도 적용될 수 있을 지는 의문이다. 이러한 문제에 대한 추가적 해결책이 그 이후 선고된 아래 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결이다.


선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우
대법원 2013. 2. 28. 선고
2010다57350 판결

사실관계
원고는 A 회사로부터 이 사건 115호 점포를 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 위 점포의 분양대금 중 일부를 납입한 상태에서 2006. 8.경 A 회사로부터 점포를 인도받아 점유하여 왔다. 한편, 피고은행은 2006. 9. 7. A 회사에 대한 대출금채무의 담보를 위하여 위 115호 점포를 포함한 이 사건 상가건물 전체 점포에 관하여 피고은행 앞으로 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기를 경료하였고, A 회사가 위 대출금의 이자를 연체하자 2007. 5. 8. 위 115호 점포 등에 관하여 위 가등기에 기한 본등기를 마쳤다. A 회사는 피고은행에 대한 대출금 채무 변제가 어렵게 되자, 2007. 7. 30. 피고은행을 상대로 위 가등기 및 본등기에 따른 청산금청구의 소를 제기하였고, 그 소송 과정에서 피고은행 명의의 위 가등기에 기한 본등기를 말소하기로 하는 화해권고결정이 확정되자, 피고은행은 위 근저당권에 기한 부동산임의경매를 신청하여 그 경매절차에서 위 115호 점포 등을 낙찰받은 다음 매각대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득하였다. 이에 대해 원고는 A 회사의 원고에 대한 이 사건 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 피고은행의 담보권설정 및 그 실행 등에 의하여 이행불능이 됨으로써 원고가 A 회사에 대하여 전보배상청구권을 취득하게 되었으므로 이를 변제받을 때까지 이 사건 115호 점포를 유치할 권리인 상사유치권이 있다고 주장하면서 피고은행을 상대로 유치권존재확인의 소를 제기하였다.

재판 요지
위 사안에서 대법원은 원고가 주장하는 전보배상청구권이 발생한 것은 A 회사가 피고은행에 대한 위 본등기에 의하여 이 사건 부동산에 대한 권리가 이전되었음을 전제로 그에 따른 청산금청구소송을 제기한 2007. 7. 30.경이라고 보고, 결국 원고가 주장하는 상사유치권의 피담보채권은 피고은행의 근저당권설정등기 이후라고 판단을 한 후, 상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조,민법 제320조 제1항 참조).이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다. 그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다.

판례해설
본 대법원 판결은 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있다는 점을 고려하여 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한하였다. 이는 종전 대법원 판결(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결)이 상사유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 우려가 있는 경우 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 이를 허용하지 않겠다는 점에서 한 발 더 나아가 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 상사유치권이 성립한 경우, 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다는 점을 명백히 한 것이다. 하지만 담보권 제도의 법적안정성을 고려할 때 유치권 제도에 대한 입법적 해결이 필요할 것으로 생각된다.

판례제공 : 법무법인(유한) 로고스

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