토지보상법 제77조는 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다고 규정하며, 구체적으로 토지보상법 시행규칙 제47조는 영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가를 규정하여 영업보상의 세항목을 특정하고 있습니다.

실무적으로 공익사업에 편입된 소유자들로부터 자주 받는 질문 중 하나는 바로 부동산임대업도 영업보상 받을 수 있는지 여부입니다. 공익사업에 편입된 부동산의 소유자는 해당 부동산을 임대하는 경우가 적지 않고 부동산임대업을 영위하기 위해 사업자를 등록하고 있기 때문입니다.

원칙적으로 부동산임대업이 영업보상의 대상이 될 수 있는지에 대한 답변은 ‘부동산 임대업은 영업보상의 대상이 되지 아니한다’입니다. 서울고등법원은 “부동산의 임대를 통하여 얻게 되는 수익은 다른 사람에게 이를 사용·수익하게 함으로써 얻는 부동산 자체의 과실(果實)에 불과한 것이므로 당해 부동산에 대한 정당한 보상이 이루어지는 경우에는 그 임대수익을 목적으로 하는 영업상의 손실에 대하여 별도로 보상할 필요가 없다 할 것이다”고 판시하였습니다(서울고등법원 2002. 11. 6. 선고 2002누2675 판결 참조).

국토교통부 또한 “부동산임대수익은 부동산의 과실에 해당하므로 부동산임대업은 영업보상대상이 아니다”고 유권해석한 바 있으므로(국토부 1999. 8. 2. 토관 58342-784), 특별한 사정이 없는 한 부동산임대업은 영업보상의 대상이 아니라고 볼 것입니다.

다만 부동산임대업이 언제나 영업보상의 대상이 될 수 없다고만 단정할 수 없기에, ‘원칙적’으로 영업보상의 대상이 될 수 없다고 단서를 부가한 것입니다. 실제로 임대용 건축물의 일부가 편입되는 경우에는 영업보상규정을 준용하여 잔여부분의 보수기간 동안의 일실 임료수입을 보상받을 수 있기 때문입니다.

대법원은 “임대용으로 제공되고 있던 건물의 일부가 수용된 후 잔여건물을 보수하여 계속 임대용으로 사용하는 경우 잔여건물의 보수비를 포함하여 위와 같은 기준에 따라 보상액을 지급하였다고 하더라도 그 보상액에는 보수기간이나 임대하지 못한 기간 동안의 일실 임대수입액은 포함되어 있지 않으므로 그러한 경우에는 구 공 공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지되기 전의 것) 제25조 제3항에 따라 3월의 범위 내에서 보수기간이나 임대하지 못한 기간 동안의 일실 임대수입은 수용으로 인한 보상액에 포함되어야 한다”고 판시하고 있습니다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004두3458 판결 참조).

즉, 도로확장사업과 같이 임대용 건축물의 일부만 공익사업에 편입되는 경우에는 잔여건축물상에서 영위하던 부동산임대업을 보수기간 동안 정상적으로 영위할 수 없으므로, 부동산임대업이더라도 예외적으로 영업보상 대상이 된다고 보아야 합니다. 아직까지도 일부 지방자치단체에서는 잔여건축물의 영업보상을 실시하지 않는 경우가 적지 않기 때문에, 피수용자로서는 적극적으로 영업보상을 주장하여 경제적 손실을 최소화하는 지혜가 필요할 것입니다.

/박철형 대한변협 등록 수용 및 보상 전문 변호사
법무법인 명륜