필자가 잔여지 가치하락 손실보상 사건을 본격적으로 다루기 시작한 2010년 이후로 관련 재결사건이 급증을 하였고 하급심에서 다양한 인용사례들이 축적되고 있다. 이에 잔여지 가치하락 손실보상의 인부 내지 정도를 판단하는 기준 정립차원에서 그 구체적인 유형들을 한 번 살펴 보고자 한다.

잔여지 가치하락 손실은 일부 토지 취득이나 사용 그 자체에 의하여 직접적으로 잔여지에 발생한 가격하락으로 인한 손실(수용손실)과 취득이나 사용된 토지에서 그 목적인 공익사업이 전개됨으로써 토지의 이용방법에 있어 제약을 받게 되는 등의 손실(사업손실)로 크게 나뉜다(서울고등법원 2017. 1. 13.선고 2016누57535 판결 등).

대법원은 같은 취지에서 ‘토지 일부의 취득 또는 사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실 뿐만 아니라, 그 취득 또는 사용 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태·구조·사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락도 모두 포함된다고 판시하고 있다(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010두23419 판결 참조).

실무상으로는 일부 토지의 취득 전후로 존재하는 다양한 변경요인들이 판례가 구체적으로 설시하고 있는 사업손실의 개념에 포섭될 수 있는지, 그러한 개념에 포섭되더라도 가치하락을 확인할 수 있는 객관적이고 합리적인 자료가 있는지가 최근 잔여지 가치하락 손실보상 사건에서 중요한 쟁점이 되고 있다.

구체적으로 잔여지 가치하락 손실이 인용된 예를 살펴보면, 과거에는 고속도로 및 철도 사업을 위주로 한 행정적 제한(접도구역, 철도보호지구)이나 환경적 요인(소음, 진동, 일조)으로 인한 손실이 그 빈도가 높았으나 최근에는 도심내 기존 도로의 확장과 관련하여 기존 시설물 부지의 도로와의 진출입(접근성) 제한 내지 기존 시설 내의 이용제약(사용가치) 등으로 인한 손실의 비중이 커지고 있다.

후자의 사례를 좀 더 세부적으로 보면, 옹벽 등 수직적 구조물로 인해 잔여지 이용에 제약이 가해지는 경우(수원고등법원 2021누15218호 사건), 가감속차로 설치로 인해 잔여지에 이용에 제약이 가해지는 경우(의정부지방법원 2017구합86606호 사건), 완충녹지 설치로 인해 잔여지 이용에 제약이 가해지는 경우(서산시 및 순천시 사례), 지류 개설로 인해 접근성이 악화되는 경우(대구고등법원 2023누10403호 사건), 지하철 지상출입구 개설로 인한 가로조건 이 악화되는 경우(중토위 23손실 0002호 사건) 등이 있다.

위와 같이 잔여지 가치하락 손실보상과 관련해서 다양한 손실유형에 대한 인용례가 늘어나면서 권리구제차원에서는 강화되고 있다고 볼 수 있으나, 관련 보상업무를 담당하는 사업시행자나 토지수용위원회는 예산 부족, 구체적인 업무매뉴얼 부재, 전문인력 부족 등의 사정으로 인해 잔여지 가치하락 손실보상에 있어 여전히 소극적인 듯하다. 불필요한 소송을 막고 조속한 권리구제가 이루어질 수 있도록 제도적 보완이 필요해 보인다.

/류창용 변호사
법률사무소 LAWTTO