공동주택에서 콘크리트 균열과 같이 안전상 하자가 발생하면 입주자가 분양자 등에 손해배상이 아닌 하자보수를 우선 청구하도록 법률을 개정해야 한다는 주장이 나왔다. 배상액이 하자보수에 쓰이도록 강제할 수 없으므로, 건축물 위험요소를 제거해 국민 안전을 도모하자는 취지다.

대한변호사협회(협회장 김영훈)는 사단법인 건설법학회(회장 정원), 서울대 건설법센터와 함께 24일 서울 관악구에 있는 서울대 로스쿨 법학관에서 '공동주택 하자분쟁의 해소방안'을 주제로 공동학술행사를 열었다.

이날 이강만(사법시험 47회) 법무법인 율촌 변호사는 '하자 및 하자분쟁 관련 판례 경향 분석'을 주제로 발표하며, 공동주택 하자분쟁 발생 시 '하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(하자담보추급권)'으로만 분쟁을 해결하려는 소송 양상을 비판했다.

이 변호사는 "지금까지 공동주택 하자분쟁 실무에서는 공동주택 하자로 인한 입주자·사용자 생명·신체에 대한 위험 문제보다 구분소유자들의 재산권 보장이 강조돼왔다"며 "하자소송 청구권이 하자담보추급권으로 일원화돼온 것이 그 증거"라고 지적했다.

이어 "대부분 하자소송은 주택법상 하자에 해당해도 집합건물법상 하자담보추급권을 독립적으로 행사할 수 있다는 판례의 법리를 따랐다"며 "공동주택관리법이 개정돼 내력구조부의 중대한 하자가 있는 경우가 아니어도 공동주택관리법에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있게 됐지만, 실무에서는 여전히 집합건물법에 근거해 하자담보추급권을 행사하고 있다"고 설명했다.

이 변호사는 안전·기능상 하자가 있으면 하자보수 청구를 우선적으로 진행해야 한다고 지적했다.

그는 "안전·기능상 하자를 그대로 방치하는 것은 위험한 건축물을 방치하는 것이므로 서둘러 보수를 할 필요가 있다"며 "하자담보추급권을 행사한 소송 결과 구분소유자들에게 지급된 판결금이 실제로 그 하자보수에 활용되는 경우는 극히 드물어 보인다"고 비판했다.

이어 "주택관리법 등 개정을 통해 안전·기능상 하자 부분에 대해서는 하자보수를 청구하기 전까지는 손해배상청구를 할 수 없도록 규정해야 한다"며 "안전·기능상 하자의 경우 신속한 보수가 요구되므로 하자보수청구 후 일정 기간 내 보수공사에 착수해 공사를 완료하도록 하는 규정도 마련될 필요가 있다"고 했다.

반면 윤성휘(사시 49회) 법무법인 광장 변호사는 입주자가 하자보수를 우선적으로 청구하도록 법으로 강제할 경우, 입주자가 오히려 불리해질 수 있다고 우려했다.

윤 변호사는 "법원으로부터 하자보수 판결을 받더라도, 비용을 절감하고자 하는 시공사 입장에서 충실하게 하자보수를 해주지 않을 가능성이 있다"며 "이러한 경우를 대비해 별지 등으로 하자보수 방법을 상세하게 기재하더라도 시공사가 판결주문에 따라 시공한 것인지, 그에 벗어난 시공을 한 것인지 입주자가 확인하기 어려워 간접강제 결정도 실효성을 거두기 어려울 수 있다"고 지적했다.

이어 "시공사의 하자보수 공사 완료 이후 얼마 되지 않아 다시 하자가 발생하면 또다시 소송 등 법적 조치를 취해야 하는 문제도 있다"며 "하자보수를 법적으로 강제하는 과정에서 이러한 부분도 고려 대상에 포함돼야 할 것"이라고 말했다.

이 밖에도 이날 학술대회에서는 김은정 서울대 건설법센터 박사가 주제 발표를, 배기철(변호사시험 1회) 경희대 로스쿨 교수, 황순현(사시 40회) 서울중앙지법 부장판사, 박기웅(사시 28회) 법무법인 에이펙스 변호사, 김추(사시 52회) 법무법인 바른 변호사가 토론을 했다.

/권영환 기자