‘사실상 사도’란 도로법 등에 따른 법정도로가 아닌 개인이 소유한 현황상 도로를 의미합니다. 일상에서 내 토지가 사실상 사도인지 여부가 재산권에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 토지보상절차에서 내 토지가 사실상 사도에 해당하면 보상금에 결정적인 영향을 미치기 때문에 유의하여야 합니다.

토지보상법 시행규칙 제26조 제1항 제2호는 ‘사실상 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내’로 평가한다고 규정하기 때문에, 내 토지가 사실상 사도로 판단되었다면 정상적인 토지보상금액의 3분의 1 토막난 보상금으로 평가된다는 말입니다. 다르게 표현하면, 협의단계에서 사실상 사도로 보상금이 지급되었다가 불복절차에서 사실상 사도가 아닌 것으로 판단되면 보상금이 3배나 증액될 수 있다는 말이기도 합니다.

우선, 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항 제1호는 ‘ 도로개설당시의 토지소유자가가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’를 사실상 사도로 규정하고 있습니다. 대법원은 ‘도로부지로 제공된 부분으로 인하여 나머지 부분 토지의 편익이 증진되는 등으로 그 부분의 가치가 상승됨으로써 정당보상 원칙에 어긋나지 않는다고 볼만한 객관적인 사유가 있다고 인정되어야’ 한다고 판시하여(대법원 2013. 6. 13. 선고 2011두7007판결 참조), 사실상 사도를 소유한 자의 나머지 토지에 가치상승분이 발생하는 경우에만 사실상 사도를 인정하는 등 사실상 사도를 비교적 엄격하게 판단하고 있습니다.

다음으로, 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항 제2호는 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’를 사실상 사도로 규정하고 있고, 대법원은 ‘토지가 불특정 다수 인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정이 있다는 것만으로 언제나 도로로서의 이용상황이 고착되었다고 볼 것은 아니다’라고 판시하여, 단순히 외관상 도로라고 하여 사실상 사도라고 단정하지 않고, 종합적인 사실관계를 고려하여 예외적으로만 사실상 사도를 인정하는 입장입니다.

그러나, 대법원 판결에서 엄격한 요건 하에서 예외적으로 사실상 사도를 인정하는 것과 달리,실무적으로 사업시행자는 토지 중 일부의 외관이 도로로 보여진다는 사정만으로 사실상 사도로 단정하고 정상적인 보상금의 3분의 1만을 지급하는 사례가 적지 않습니다.

특히, 사업시행자가 민간사업자로서 저렴하게 토지를 매수하고자 하는 유인이 높은 재개발사업조합의 경우에는, 기존 도로가 있는 경우조차도 도로폭을 넓게 판단하여 일부 토지를 사실상 사도로 보상하는 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

‘사실상 사도’라는 사실은 인근 토지에 비하여 낮은 가격으로 평가하여도 될만한 ‘특별한 사정’의 대표적 사례이기 때문에, 사업시행자에게 엄격한 입증책임이 부담시킴으로써 사업시행자가 이러한 입증없이 사실상 사도로 단정하는 실무관행을 차단하여야만, 피수용자의 소중한 재산권이 정당한 보상금의 3분의 1만을 보상받는 억울한 사례가 방지될 수 있습니다.

/박철형 대한변협 등록 수용 및 보상 전문 변호사
법무법인 명륜