수용 및 보상 전문변호사는 연말과 연초에 가장 바쁜 일정을 보내기 마련입니다. 왜냐하면 대규모 보상지구는 연말에 협의보상절차를 실시하는 것이 일반적이기 때문입니다. 실제로 지난 2022년 12월에 이르러서야 수원 당수2 공공주택지구, 안산 장상 공공주택지구, 안산 신길2 공공주택지구, 대전연축 도시개발사업지구 등 주요 보상지구가 협의보상절차를 진행했습니다.

주로 연말에 협의보상절차가 진행되는 주된 원인은, 강제수용의 경우에도 적지 않은 양도소득세를 부과하는 우리나라의 세금정책에서 비롯된다고 볼 수 있습니다. 보상의 각 주체별로 설명드리면, 피수용자는 협의매도하는 연도와 수용재결로 수용되는 연도를 각 달리하여 양도하면 양도세의 절세효과가 발생하기 때문에 연말보상을 선호하고, 또 사업시행자는 이러한 특성을 이용하여 협의보상의 협의률을 높이기 위해 연말보상을 선호하게 됩니다.

특히 공익사업으로 인한 강제수용의 경우에는 연도별로 양도시기를 달리하면 상당한 절세효과가 발생하게 되는데 그 이유는, 단순히 연도별 양도차익의 크기에 따라 적용되는 세율의 차이가 발생하는 것에 그치지 아니하고, 조세특례제한법에서 다양한 양도소득세의 감면을 규정하고 있기 때문입니다.

구체적으로, 조세특례제한법은 공익사업으로 양도하는 경우에는 그 세액감면을 규정하고(제77조), 개발제한구역 내 토지를 구역지정 전 취득한 경우 40%, 20년 이상 보유한 경우 25%까지 감면하고(제77조의3), 8년 자경토지의 경우에는 양도소득세 100% 감면하고 있습니다. 위 양도소득세의 감면한도는 연간 1억 원으로 한정하고 있는바(제133조), 피수용자가 연도를 달리하여 양도하게 되면 양도소득세를 감면받을 수 있는 총한도가 1억 원이나 늘어나는 효과가 있어, 피수용자들은 양도시기를 연도별로 나눠 보상금을 수령하는 것입니다.

현행 조세특례제한법에서 강제수용을 원인으로 양도하는 경우 양도소득세 감면을 규정하는 것은 피수용자 입장에서 다행스러운 일이기는 하지만, 미국·독일 등 선진국 대부분에서 강제수용에 따른 대체부동산 취득 시 양도소득세 과세이연을 규정하고 있는 점과 비교할 때 현행 우리나라의 강제수용에 따른 양도소득세 관련 법령은 다소 아쉬운 부분이 있다고 생각됩니다.

우리나라의 경우에도 대토보상 시 양도소득세 과세이연을 규정하고 있으나(제77조의 2), 현재의 대토보상은 피수용자 개인에게 하나의 온전한 필지를 분양하는 경우는 매우 드물고 피수용자 다수가 넓은 면적의 필지를 공유하는 형식이 대부분이어서 대토보상을 선택하더라도 대토부지를 반영구적으로 소유하기는 어려운 점, 도로 등 선형사업의 경우에는 공익성은 높지만, 대토부지를 공급할 수 없어 대토보상에서 배제된다는 점 등을 감안한다면, 현실적으로 현행규정만으로는 양도소득세 과세이연의 효과를 온전히 누릴 수 없는 경우가 대부분이기 때문입니다.

공익사업을 위하여 개인의 재산권을 강제수용하는 것은 불가피한 측면이 있습니다. 그러나, 소유자의 의사와 관계없이 강제로 수용당하는 경우까지 예외 없이 양도소득세를 납부하는 것은 소유자에게는 지나치게 가혹할 수 있기 때문에, 강제수용 후에도 피수용자가 현재 수준의 재산상태를 유지할 수 있도록 대체부동산 취득 시의 양도소득세 과세이연 규정 등의 관련 법령정비가 필요하다고 생각됩니다.

/박철형 대한변협 등록 수용 및 보상 전문 변호사
법무법인 명륜