주택가격 폭등에 주택공급 확대가 화두다. 용산 기지, 터미널 부지 활용, 그린벨트 해제에 이어 공항 이전까지 논의 중이다. 그런데 테크노마트, 밀리오레, 국제전자센터 같은 집합상가들은 지하철역과 연결되는 최고의 입지임에도 1~2층만 사용하거나 월세 없이 관리비만 내는 일도 있을 정도로 텅텅 비어 있다.

이러한 집합상가를 규율하는 집합건물법은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 권리변동 있는 공용부분의 변경 또는 재건축의 결의를 할 수 있다고 규정한다(집합건물법 제15조의2, 제47조).

관련해 건축법은 ‘건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다’라고 규정하지만, ‘건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축개축재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우’의 예외도 규정한다(건축법 제11조 제11항 제2호).

그런데 이러한 예외는 ‘공유건물’의 ‘공유자’에 대한 것이지 ‘집합건물’의 ‘구분소유자’에 대한 것이 아니므로 ‘집합건물’의 경우 100%의 대지 소유권 확보가 있어야 재건축, 리모델링을 위한 건축허가가 가능하다는 것이 국토교통부와 법제처의 유권해석이다. 집합건물에 대해 건축법 제11조 제11항 제2호를 적용하여 건축허가를 한 공무원에 관한 징계사례도 있다. 이러한 점 때문에 집합건물에 대한 동의율 등을 추가로 규정한 건축법 일부개정법률안이 상임위원회에 계류 중이기도 하다.

결국 집합건물 재건축, 리모델링은, 불과 1평의 구분소유자의 반대라도 있으면 원칙적으로 거액의 합의금을 제시하여 100%의 대지 소유권 확보를 한 후에야 건축허가를 받을 수 있다. 다만 재건축 결의가 있는 경우는 매도청구도 가능하나, 시가 감정 절차, 1년을 초과하지 아니하는 범위의 건물 명도 기간 등의 절차, 쟁점이 있어 매도청구 소송 절차를 수년 이상 지연시키는 것이 어렵지 않고, 재건축 결의일부터 2년 이내 건물 철거공사 착수되지 아니한 경우 등에는 반대로 매도청구권을 행사할 수 있기도 하여 이러한 방법도 위험부담이 상당하다(집합건물법 제48조). 최고의 입지인 집합건물이 제대로 사용되지 못하는 모순이 여기서 발생한다.

그런데 도시정비법, 주택법, 소규모주택정비법 등은 토지면적 기준 50%에서 95%의 서로 다른 동의율을 요구한다. 신도시 등 공익사업에 필요한 토지 등 수용의 경우 동의율을 아예 요구하지 않는다. 앞서 본 공유건물에 대한 건축법상의 예외까지 살피면 집합건물에 한해서만 100%의 동의를 요구할 어떠한 당위도 존재하지 않는다.

효율성을 위한 최선의 동의율, 이를 정당화할 수 있는 최대한의 보상도 소수의 보호가 될 수 있다는 발상의 전환 입법을 기대해 본다.

/문형식 부동산 전문변호사

서울회·중원종합법률사무소