필자는 최근 서로 다른 의뢰인에게 아래와 같은 분쟁을 해결해달라는 의뢰를 받았다. 하나는 임차인 의뢰인으로부터 임대인이 실거주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절한다는 상황이었는데, 임차인 의뢰인은 임대인이 절대 실거주를 할 사정이 아닌데도 거짓말을 하고 있다고 하였다. 다른 하나는 임대인 의뢰인으로부터 자신이 실거주를 이유로 임차인에게 임대차계약 갱신을 거절했음에도 실거주 사실을 믿어주지 않아 집을 비워주지 않는다고 하였다.

개정 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위하여 도입되었다. 그러나 실거주로 인한 임대인의 갱신거절권 역시 임대인의 재산권 및 주거권 침해의 최소화를 위해 수반될 수밖에 없었다.

위 법 개정 후 개정된 법을 최초로 반영한 하급심 판례에서 매수인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하더라도, 임차인이 갱신청구권을 행사할 당시 매도인이 등기상 임대인이라면 계약갱신요구를 거절할 수 없다는 판결을 한 바 있다. 이에 대한 근거로 ‘임차인의 주거권 강화를 위한 갱신조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등’을 들어 임차인의 갱신요구권을 새로운 임대인의 갱신거절권보다 우선하여 인정한 것이다.

그런데 위 이유는 비단 매매계약으로 임대인이 바뀌지 않는 경우라고 하여 다르지 않다. 앞서 소개한 하급심 판례에서도 다른 갱신거절 사유보다 임대인 실제 거주 사유는 ‘임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인 주관적 사유’라고 말한 바도 있다.

즉, 임차인으로서는 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한다면, 실제로 거주할지를 예측하기 어려운 상황에서 눈치싸움을 통하여 임대인의 요구를 들어주어 계약을 갱신하든지, 아니면 별 소득 없이 집을 비워야만 한다. 이 과정에서 임대인과 임차인은 서로에 대한 불신과 불만만 가득해진다.

물론 임대인이 위 사례에서 실제 거주를 하지 않으면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 그런데 이미 다른 부동산을 물색하여 이사라는 수고까지 감행한 후인데 또다시 번거롭게 손해배상을 청구하는 임차인은 그리 많지 않을 것이다.

법률은 예측이 가능하여야 하는바, 특히 우리 삶에 맞닿아 있는 주택에 관한 법은 더욱 섬세하여야 할 것이다. 이러한 측면에서, 개정된 주택임대차보호법으로는 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유로 임차인의 계약갱신요구권이 쉽게 침해될 수 있어 그저 안타까울 뿐이다.

/박혜성 부동산 전문변호사

서울회·법무법인 로앤