2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정 되면서 제6조의3이 신설됐다. 이미 언론을 통해 많이 알려졌지만, 지난해 7월 주택임대차보호법이 개정됨에 따라 같은 법을 적용받은 주택의 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있게 되었다(제6조의3 제1항). 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 간주하고(제6조의3 제2항) 임대료나 보증금은 20분의 1을 초과하지 않는 범위에서 증감할 수 있다(제6조의3 제3항).

한편, 구 민간임대주택에 관한 특별법(2019년 4월 23일, 법률 제16386호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’) 제44조 제1항에서는 “민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월 임대료를 포함)는 임대사업자가 정한다”라고 규정하고 있다.

최근 위 주택임대차보호법 제6조의3 제3항과 구 민간임대주택법 제44조 제1항이 충돌하는 사례가 발생하였다.

임대인은 임대사업자 등록을 하지 아니한 채 임차인과 임대차계약을 체결하였다가, 구 민간임대주택법이 적용될 당시 그 임대차기간 중 임대사업자 등록을 하였다. 2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정됐고, 그 후 임대사업자가 된 임대인과 임차인은 임대차계약을 갱신하기로 합의했다.

임대인은 위 임대차갱신계약이 민간임대주택으로서 체결하는 최초 임대차계약이므로 구 민간임대주택법 제44조 제1항에 따라 5% 범위를 초과하여 보증금을 정하겠다고 주장하였다. 반면 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 의하여 5퍼센트 범위를 초과하여 보증금을 증액할 수 없다고 주장하였다.

위와 같은 사안에서 국토교통부는 주택임대차보호법 제6조의3 제3항이 적용되어야 하므로 5% 범위를 초과하여 보증금을 증액할 수 없다는 유권해석을 하였다. 그런데 최근 서울남부지방법원에서 임대인과 임차인이 5% 범위를 초과하여 보증금을 증액하는 조정결정이 이루어졌다고 한다. 국토교통부는 보도자료를 통해 “조정결정은 당사자의 합의에 기반한 것이고 법리적 해석이 아니므로 법원이 국토교통부의 유권 해석을 뒤집은 것으로 보기 어렵다”는 의견을 밝혔다.

아직까지 위와 같은 사안에 대한 판례가 확인되지 아니하나, 개인적으로는 구 민간임대주택법 제44조 제1항을 적용해 임대인이 5% 범위의 제한 없이 보증금을 정할 수 있는 것으로 보는 것이 타당하다고 보인다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 적용되는 법이고, 민간임대주택법은 주거용 건물 중 민간임대주택의 임대차에 관하여 적용되는 법이다. 민간임대주택은 주택임대차보호법의 특별법으로 볼 수 있다.

또한 임대사업자는 임대사업자 등록일로부터 대통령령에서 정한 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 한다(민간임대주택법 제43조 제1항). 임대사업자는 최초 임대료를 정한 이후에는 임대기간 동안 임대료를 5% 범위 내에서만 증액 청구할 수 있고(민간임대주택법 제44조 제2항), 임대료의 증액이 이루어지면 1년 이내에 다시 증액청구를 할 수 없다(민간임대주택법 제44조 제3항). 임대사업자는 사실상 최초 임대료 정도만 받고 주택을 임대해주게 되므로 최초 임대료를 정하는 권리는 임대사업자에게 있어 매우 중요하다. 주택임대차보호법 제6조의3로 민간임대주택법 제43조 제1항 적용을 배제하는 것은 임대사업자에게 매우 가혹하다 할 것이다.

그리고 구 민간임대주택법과 달리, 2019년 4월 23일 민간임대주택법이 개정되면서, 같은 법 제44조 제1항 제2호에는 “제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 ‘종전임대차계약’)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료를 최초임대료로 한다”고 규정하고 있고, 부칙 제4조에서는 “제44조 제1항 및 제46조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용한다”라고 규정하고 있다. 이러한 점을 고려해보았을 때, 2019년 4월 23일 개정이 이루어지기 전인 구 민간임대주택법이 적용된 민간임대주택에 관하여는, 임대차계약 존속 중에 임대인이 민간임대주택을 등록하더라도 임대인으로 하여금 보증금을 지정할 수 있도록 하겠다는 것이 입법자의 의도로 보인다.

결국 임대인이 임대차계약 존속 중 민간임대주택을 등록하고 그 이후에 임차인과 임대차 갱신 계약을 체결한 경우, 구 민간임대주택법이 적용되는 민간임대주택에 한하여, 임대인이 보증금을 정할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

/배상현 변호사

서울회