최근 부동산 법 개정은 재건축, 재개발 정비사업과 신규 분양 또는 주택 청약에 초점이 맞춰져 있는데, 위 정비사업 및 신규 분양의 착수 시점을 기준으로 부동산 시세가 급격하게 상승하므로 투기 세력의 진입 장벽을 높여 집값을 안정화할 필요가 있기 때문으로 사료된다. 이로 인해 최근 5년간 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)과 주택법은 무수히 많은 개정을 거쳤고, 그 과정에서 해석하기 다소 어려워진 법 중 하나가 도시정비법상 재당첨 제한 규정이다.

최근 발표한 ‘2.4부동산대책’ 역시 다수의 현금청산 대상자가 발생할 수 있어 큰 이슈가 됐다. 정비사업 내 주택을 구매했는데 재당첨 제한에 해당되면 이 또한 현금청산 대상자가 되므로 반드시 주의해야 한다.

투기과열지구(이하 모든 정비사업 및 주택을 투기과열지구 내로 한정) 정비사업의 조합원 및 일반 분양대상자는 그 선정일부터 5년 이내에 투기과열지구의 정비사업의 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다(도시정비법 제72조 제6항, 이하 ‘본법’).

그런데 본법은 경과 규정에 따라 두 주택 모두 본법 시행 전(2017년 10월 24일)에 취득한 경우라면 5년 재당첨에 해당하지 않으나, 한 주택을 본법 시행 전에 취득했다고 하더라도 그 주택이 본법 시행 후 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 경우 다른 주택을 본법 시행 후에 취득하여 분양대상자가 된다면 재당첨에 해당되며, 마찬가지로 본법 시행 후 취득한 주택에 관하여 먼저 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 경우라도 본법 시행 전에 취득한 주택에 대하여도 5년 이내에 분양신청을 하게 되는 경우 재당첨에 해당한다(도시정비법 부칙 및 국토부 유권해석).

또한, 재당첨 제한의 기산일은 조합원 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일, 정비구역 일반분양 대상자는 당첨일인 반면, 재당첨 제한 5년 종기일은 분양신청 마감일이 되므로 유의해야 한다. 아울러 재당첨 제한은 세대주뿐만 아니라 세대원 모두가 대상이 될 수 있어 주택 구입 전 세대원 전체의 당첨 여부를 확인할 필요가 있다.

도시정비법상 재당첨 제한과 비교해야 할 규정은 주택법 및 주택 공급에 관한 규칙상의 재당첨 제한이다. 도시정비법상 재당첨 제한은 현금청산 대상이 되는 것과 달리 주택법에서는 당첨 자체가 무효가 된다. 정비사업 분양대상자가 정비구역 내 일반 분양신청을 하는 경우라면 도시정비법이 적용되나, 정비사업 분양대상자가 정비구역이 아닌 주택법상 일반 분양신청을 하게 되는 경우라면 주택 공급에 관한 규칙 제54조에 따라 5년에서 10년간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다.

마찬가지로 정비구역 내 일반분양이 아닌 주택법상 일반분양 당첨자가 다른 주택법상 일반분양 신청을 하는 경우 또한 도시정비법이 아닌 주택 공급에 관한 규칙에 의해 재당첨 제한에 해당한다.

/박혜성 부동산 전문변호사

서울회·법무법인 로앤