2020년 7월부터 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인의 갱신요구권 행사는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020. 12. 10. 이후 체결, 갱신된 임대차는 2개월 전)까지의 기간에 임대인에 도달하여야 한다(민법 제111조 제1항). 갱신요구권으로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이나 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

갱신요구권은 1회만 행사할 수 있다. 임차인은 묵시적 갱신을 통해 2년 연장을 하고서, 차후 갱신요구권 행사를 하는 것이 유리하나, 임대인의 갱신거절 통지만 기간 내 이루어지면 갱신요구권 행사 기간이 지날 위험이 있다. 통화녹음, 내용증명 도달이 어려우면 의사표시의 공시송달(민법 제113조)도 검토해야 한다.

임대인은 실제 거주(직계존속, 직계비속 포함), 합의에 의한 상당한 보상 제공, 철거, 재건축 목적, 임차인의 차임연체, 파손, 의무의 현저한 위반 등 정당한 사유를 들어 갱신거절이 가능하다.

임대인이 실제 거주한다며 갱신거절을 하고서 갱신되었을 기간 만료 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 3개월분 환산월차임, 제3자 임대 환산월차임과의 차액의 2년분, 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액을 임차인에게 배상하여야 한다. 이 경우 임차인은 임대인, 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임, 보증금, 임대차기간 등의 열람이 가능하다(주택임대차보호법 제3조의6).

임차인은 임대인 실거주 의사의 진실성을 다투며 인도를 거부하고 계약갱신을 주장할 수도 있다. 이 경우 임대인은 집행까지 최소 수개월이 걸리는 인도소송 및 손해배상 청구 절차를 진행하여야 한다. 제소전화해를 하더라도 갱신청구권을 배제하는 문구는 판사가 인정하지 않는 경우가 많다.

임대인이 주택을 매각할 경우 매수인의 실거주를 이유로 갱신거절이 가능한가? 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시 임대인을 기준으로 한다는 국토교통부 유권해석이 있다.

매수인이 중도금까지 지급하였더라도 이전등기 전에 임차인이 갱신요구권을 행사할 경우 매수인의 실거주는 어려워지는 것이다. 즉 매매가능성이 있는 경우 임차인은 갱신요구권 행사를 서두를 필요가 있다. 다만 임대인과 매수인은 (임차인의 갱신요구권 행사가 가능해지는) 임대차기간이 끝나기 6개월 전에 이전등기까지 하여 갱신거절을 할 수 있다. 물론 이 경우에도 임차인이 실거주 의사의 진실성을 다투며 인도를 거부할 수 있으므로, 각 경우 손해배상 등 책임을 매매계약서에 기재할 필요가 있다. 매매계약서의 내용에 따라 임차인과의 상당한 보상 및 인도의무 위반시 손해배상 합의, 제소전 화해 등을 검토해야 한다.

매매 시 중개대상물 확인·설명서에 임차인의 갱신요구권 행사 여부를 기재하도록 하는 홍남기 방지법이라 불리는 개정 공인중개사법 시행규칙도 2월 13일 시행된다.

/문형식 부동산 전문변호사

서울회·중원종합법률사무소