이제 곧 일년 중 밤이 가장 길고 낮이 가장 짧은 동지(12월 21일)다. 햇빛을 받을 수 있는 권리에 관한 일조권 소송은 동지의 일조시간을 기준으로 일조방해의 수인한도를 판단한다. 일조 등 확보를 위한 건축물 높이 제한을 규정한 건축법 제61조, 건축법 시행령 제86조 등 공법적 규제를 준수하더라도 가령 하루 4시간도 햇빛을 받지 못하게 하는 것은 수인한도를 넘어 위법한 불법행위가 된다는 것이다. 일조방해를 받는 건물 소유자는 신축 건물 건축주를 상대로 ① 공사금지가처분 신청, ② 손해배상 청구를 할 수 있다.

① 공사금지가처분 신청이 인용될 경우, 신축 건물 건축주는 당장 공사를 중단시켜야 하고 층수를 낮게 설계를 변경하거나 합의해야 하므로 매우 효과적이다. 실제 봉은사와 송파 동부센트레빌 주민이 운봉빌딩, 헬리오시티의 공사를 각 중지시킨 사례들이 있다. 반대로 신축 건물 건축주의 경우, 공사금지가처분 결정이 될 경우 하루하루 손해가 늘어나는(특히 재건축, 재개발 조합의 경우 입주지연에 따른 배상 문제, 관리처분계획 변경 총회 및 인가, 이에 대한 책임을 묻는 해임총회 등) 매우 급박한 상황에서 거액으로 합의할 수밖에 없기 때문에 설계 단계부터 검토하고 불리한 경우 사전 협의해야 한다.

다만 공사금지가처분은 일반적으로 골조 공사가 완료되기 수개월 전이고 일조방해의 정도가 매우 큰 경우 가능하다. 판례는 피해의 성질 및 정도, 피해이익의 공공성, 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성, 가해자의 방지조치 또는 손해회피의 가능성, 인·허가 관계 등 공법상 기준에의 적합 여부, 지역성, 가해 건물의 용도, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하는데, ‘일조방해를 받는 건물의 총 일조시간이 1시간 미만이고 연속 일조시간이 30분 미만일 경우’라는 강화된 기준으로 삼는 경우가 많으나, 총 일조시간 4시간 미만, 연속 일조시간 2시간 미만을 기준으로 판단한 경우들도 있다.

② 공사금지가처분 결정을 받지 못하면 일반적으로 공사된 신축 건물의 철거를 구하기는 어려워지고 손해배상 청구를 하게 된다. 판례는 손해배상 청구의 경우에도 앞서 본 바와 같이 종합적 고려에 따라 수인한도를 판단하는데, 대체로 총 일조시간이 4시간 미만이고 연속 일조시간도 2시간 미만인 경우 시세 하락분과 위자료 등 손해배상책임을 인정한다.

주의할 점은 판례상 골조공사 완료 내지 준공 시점이 민법 제766조 제1항의 3년의 소멸시효의 기산점이 된다는 것이다. 단 예외적으로 신축 건물의 소유자가 철거의무를 부담하는 경우 철거의무를 이행하지 않는 부작위가 새로운 불법행위가 되므로 각별로 소멸시효가 진행한다.

일조피해 아파트의 시세가 분양대금에 물가상승률, 예금금리를 감안한 금액보다 높더라도 손해가 인정된다. 일조장해 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액이 손해가 되는데 보통 시세의 3~5% 내외의 금액이 인정된다.

③ 예외적이지만 불법 증축된 베란다 부분의 경우 철거 청구가 인정된다.

/문형식 부동산 전문변호사

서울회·중원종합법률사무소