임차인은 임대차계약이 종료되면 임차물을 원상회복하여 반환할 의무가 있으며(민법 제654조 및 제651조), 임대인은 임차보증금에서 임차목적물 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상금원 등을 당연 공제할 수 있으므로, 계약 종료 시 위 금원을 공제한 나머지 보증금만 임차인에게 반환하게 된다.

그런데 문제는 임대인이 보증금의 반환 의무자로서 손해배상액을 임의로 정한 나머지만을 돌려주는 경우가 더러 있다는 데에 있다. 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구 의무에 포함되지 않으므로, 어떠한 하자가 노후화 또는 통상의 파손인지 여부는 면밀히 따져보지 않으면 그 경계가 모호하기 때문이다.

보증금이 적은 경우 임차인은 임대차분쟁조정위원회를 거쳐 분쟁을 해결하기도 하나, 이마저도 임대인이 조정절차에 응하지 않는다면 아무런 힘이 없게 된다(주택임대차보호법 제21조 제3항 제5호).

하지만 이러한 분쟁이 소송에 오게 되면 상황이 역전된다. 손해에 대한 증명책임은 임대인에게 있기 때문에 각종 감정 절차를 통하여서만 그 손해를 증명할 수 있게 되며, 그때야 비로소 임차인의 억울함이 해소되기도 하나, 때는 임차인이 소송 진행을 위하여 많은 비용을 지출한 이후가 된다.

비록 법에서는 중개사가 중개의뢰를 받은 경우 중개대상물 상태·입지 및 권리관계 등을 설명할 의무와(공인중개사법 제25조) 이를 뒷받침하고자 중개대상물 확인·설명서까지 작성해 줄 의무가 있기도 하나, 그 내용이 상세하지 않을뿐더러 이마저도 형식적으로 작성하는 경우가 대부분이다.

따라서 종료 시 분쟁을 사전에 차단하기 위해서는 임대차계약 체결 시 중개인이 임차인으로 하여금 대상물을 꼼꼼하게 사진 또는 영상으로 촬영할 수 있도록 하고, 원상회복 범위를 구체적으로 정하여 계약 내용으로 포함될 수 있도록 해야 할 것이다.

그러나 현실적으로는 기존 임차인의 사생활 침해나 임대인의 개인적 사정 등을 이유로 임차인의 촬영을 거부하기도 하며, 임차인이 위와 같은 부탁을 하기라도 하면 오히려 중개인 측에서 임차인을 조금은 까탈스러운 사람으로 치부해버리곤 한다.

최근 필자는 지나치게 비싼 부동산 중개수수료를 인하해달라는 목소리가 높아졌다는 기사를 접하였다. 일반인이 보기에는 불과 10분 정도의 현장 답사를 위하여 그 많은 수수료를 부담하는 것이 충분히 아깝게 느껴질 수 있을 것이다.

그러나 중개인의 의무는 현장 답사만이 아니다. 현재도 계약서 작성, 중개대상물 확인 등의 의무가 법으로 규정되어 있으며, 이를 게을리하여 계약당사자들에게 손해가 발생한다면, 그 책임을 부담하기도 한다(공인중개사법 제30조).

따라서 중개인의 의무에 계약당시 임차물의 상태에 관한 보다 구체적인 설명을 하고 임차인이 목적물을 꼼꼼하게 살펴볼 수 있도록 촬영까지 허락할 의무까지 포함시키도록 한다면, 원상회복 시 발생할 수 있는 분쟁도 감소시킬 뿐만 아니라 계약당사자들도 그 많은 중개수수료를 기꺼이 지불할 의사가 있지 않을까 생각해본다.

/박혜성 부동산 전문변호사

서울회·법무법인 로앤