주택임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 부여하는 개정 주택임대차보호법(이하 ‘개정법’)이 2020년 7월 31일부터 전격 시행되었다. 개정법 및 2020년 6월 9일 개정된 내용(2020년 12월 10일 시행 예정)의 핵심 쟁점을 살펴 본다.

1. 갱신거절권과 계약갱신요구권의 우열 관계

임차인의 계약갱신요구권은 임대인의 갱신거절에도 “불구하고” 행사할 수 있다. 즉, 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일 이후 새로 체결되거나 갱신된 임대차는 종료 6개월 전부터 2개월 전)까지의 기간에 임대인이 갱신거절의 통지를 하였더라도 같은 기간 내에 임차인이 계약갱신을 요구하면 갱신거절로 인한 계약종료효는 차단되고 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.” 임차인도 갱신거절권을 갖는데 갱신거절 후 갱신요구권을 행사할 수 있을까? 갱신거절을 신뢰하여 후속 계약체결 등 새로운 법률관계가 형성되었다면 금반언의 원칙이 적용될 것이다.

2. 묵시적 갱신과 갱신요구권의 관계

임대인, 임차인 모두 일정 기간에 갱신거절을 통지하지 않아 성립하는 묵시적 갱신 이후 갱신요구권을 행사할 수도 있고, 갱신요구권 행사 이후로도 묵시적 갱신이 가능하다.

3. 계약갱신거절의 정당한 사유

계약갱신요구권이 형성권이긴 하나, 절대적인 것은 아니다. 임대인에게 이를 거절할 ‘정당한 사유’가 있으면 계약은 갱신되지 않는다. 개정법은 아홉 가지의 예외사유를 규정하고 있고(정당한 사유와 예외사유를 별개로 볼 수도 있다), 그 입증책임은 임대인에게 있다. 2기 차임액 연체, 목적 주택의 철거 등 8개 사유는 상가임대차 갱신거절사유와 동일 유사한 것으로(다만, 상가는 3기 차임액 연체 시 거절 가능) 임차인의 책임영역에 있거나 객관적 자료로 증명될 수 있는 것이어서 다툼의 소지가 크지 않다.

현장에서 가장 크게 다투어질 사유는 “임대인(그 직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”이다. 법문상 임대인은 “실제 거주하려는” 계획만 통보하면 계약갱신을 차단할 수 있다. 당장 대체주거를 마련하지 못한 임차인으로서는 임대인의 실거주계획의 진실성(현실성)에 의문을 제기하고 계약갱신을 주장하며 주택 반환을 거부할 가능성이 있다. 이 경우 주택반환, 손해배상 등 소송에서 당부가 확인되겠으나, 제때 실거주에 들어가지 못한 임대인, 기존 주거에 들어오기로 된 매수인이나 임차인 등이 입는 간접적, 연쇄적 피해는 심각할 것이다.

진정한 실거주가 개시되었더라도 갱신되었을 기간(2년) 만료 전 “정당한 사유없이” 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 손해입증을 위해 임차인은 “주택의 임대차에 이해관계가 있는 자”로서 동 주민센터 등에서 제3자의 확정일자 부여일, 보증금 등 정보를 취득할 수 있는데, 그 외 자료를 무리하게 수집하는 과정에서 사생활과 개인정보 침해가 발생할 수 있다.

4. 계약갱신요구권 행사 이후의 임의 해지권

개정법은 계약갱신요구권의 행사로 2년의 갱신계약이 성립하였음에도 임차인에게 중도 해지권을 부여하고 있다. 주택임차인을 두텁게 보호하자는 취지이나, 묵시적 갱신과의 차이점을 무시하고 임대인의 법적 안정성을 해치는 과도한 입법으로 보인다. 상가의 경우 갱신요구권에 따라 갱신된 계약기간은 쌍방을 기속한다.

5. 통지의 전쟁

임대차분쟁 피해자들은 유책 상대방이 통지(최고) 수령과 대화를 회피차단할 때 좌절감과 분노를 느끼다. 갱신요구와 갱신거절 통지를 법정 기간내 실행하기 위한 노력, 이를 회피하려는 갖가지 시도가 예상된다. 통지장소 지정이나 발신주의 채택을 고려할만 하다.

6. 조정의 확대

대한법률구조공단, 시·도 이외에 한국토지주택공사와 한국감정원에도 주택(상가건물)임대차분쟁조정위원회가 설치된다. 2020년 12월 10일 이후 접수되는 조정신청부터는 피신청인의 동의없이도 조정절차가 자동개시되나, 불응의사통지시 각하종결 규정은 남아 있다. 규정삭제 또는 불응통지기한설정(예컨대 조정신청서 송달후 7일 내)이 필요하다.

/최재석 변호사
대한법률구조공단 상임조정위원