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[전문분야 이야기]부동산 거래 계약의 취소·해제와 조세
김백영 세법 전문변호사  |  kimby8711@hanmail.net
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[712호] 승인 2018.11.05  09:30:29
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부동산을 매매하거나 증여를 한 후 계약이행이 완료되기 전에 계약을 취소하거나 해제하면 이에 따른 양도소득세나 증여세 또는 취득세가 부과되지는 않는다.

당사자 간에 매매나 증여를 하고 소유권이전등기까지 마치면 과세요건을 충족하여 양도소득세나 증여세, 취득세과세가 이뤄지게 된다. 그러나 소유권이전등기가 경료되고 난 후에도 계약의 취소나 해제가 되는 경우를 볼 수가 있고, 이러한 경우에 납세의무에 어떤 영향을 미치는지 실무상 자주 상담을 받게 되어 이점에 관하여 몇 가지 사례를 중심으로 살펴보고자 한다.

부동산매매를 하는 과정에서 매매대금을 모두 수령하기 전에 상대방에게 먼저 소유권이전등기를 해주는 경우인데 소득세법상 양도시기는 잔금청산일과 소유권이전등기일 중에서 빠른 시기로 보고 있기 때문에 이 경우에도 소유권이전등기일에 납세의무가 성립되어 양도소득세신고납부를 해야 한다. 소유권이전등기를 선경료 해주었으나 상대방이 잔금을 지급하지 않으면 계약해제를 할 수 있고 이 경우에는 소급하여 납세의무도 소멸하게 되고, 당사자 간 어떤 사정이 생겨서 매매계약을 합의해제하더라도 양도소득세 납세의무는 지지 않는다(대판92누9944).

매매계약이 무효면 처음부터 납세의무가 생기지 않고 매매계약이 사기나 착오에 의해 취소되면 양도소득세 납세의무는 소급해 소멸하게 된다. 부동산 증여계약을 하고 소유권이전등기를 한 후 증여계약이 취소되면 이 역시 소급하여 증여세납세의무가 없게 된다. 다만 부동산증여가 이행되고 증여세신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월) 내에 증여계약을 해제하는 경우에는 증여세 납세의무가 없게 되나 이 신고기한을 경과해 해제하고 반환하더라도 증여세 납세의무를 지게 된다. 특히 증여세신고기한이 지난 후 3개월 이후에 반환하면 당초 수증자에게 증여세가 부과되는 것은 물론이고 증여자에게 재차 증여한 것으로 보아 증여자에게도 증여세가 부과되므로 이점을 주의해야 한다(상법 제4조 제4항).

취득세의 경우에는 원칙적으로 증여를 하거나, 취득대금을 모두 지급하거나, 소유권이전등기 후에 계약을 해제하더라도 취득세 납세의무에 영향이 없다(대판2015두57345). 다만 증여계약 또는 매매계약이 무효 또는 취소가 되면 취득세 납세의무는 생기지 않는다(대판2013두2778).

무상승계취득의 경우에 소유권이전등기 전 계약일로부터 60일 이내에 합의해제하거나 유상승계취득의 경우에 소유권이전등기 전에 취득일로부터 60일 이내에 합의해제된 경우에는 납세의무가 소멸된다(지방세법시행령 제20조 제1항, 제2항).

취득 후 매매계약이 해제돼 소유권이전등기가 말소됨에 따라 당초 소유자에게 원상회복된 것을 새로운 취득으로 보아 취득세 과세를 할 수도 없고(대판93누11319), 원상회복의 방법으로 매도인 앞으로 소유권이전등기방식을 취하였다고 하더라도 취득세 납세의무가 있는 것은 아니다(대판85누1008).

선박을 국적취득조건부 나용선 계약을 한 경우 그 매매대금의 연체로 계약이 해제된 경우에 취득으로 보아 취득세 과세를 할 수 없고(부산지법2018구합22518), 회사가 합병으로 부동산을 승계취득하였으나 그 후 합병무효의 소가 제기되어 합병무효의 판결이 확정된 경우에 비록 상법 제240조, 제190조에 의하여 소급효 제한이 있더라도 취득세 납세의무는 소멸하게 된다(부산지법2018구합20925).

양도소득세, 증여세, 취득세 납세의무가 성립된 후에 이러한 계약의 취소가 발생된 때에는, 국세는 국세기본법 제45조의2에 의해 지방세는 지방세기본법 제50조에 의해 3개월 이내에 경정청구를 해야 한다.

/김백영 세법 전문변호사(부산회·법무법인 삼덕)

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