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[전문분야 이야기]부동산계약법의 핵심 판례
오승철 부동산법 전문변호사  |  osc2050@naver.com
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[673호] 승인 2018.01.22  09:39:39
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(1) 계약의 성립·해석 : 잔금지급시기 없는 가계약서만으로 매매 성립. 계약서는 엄격한 문언해석이 원칙이나(‘최대 노력’ ‘책임지고 해결’은 법적의무 아님) 문언과 다른 사실인정 사례 많음.

(2) 거래제한 : 사립학교법 위반 거래는 학교법인이 추인해도 무효이나 사용자책임 질 수 있음 농지취득자격증명 없어도 소유권이전등기청구 인용됨 주택공급법령 위반 주택공급·전매·근저당권설정, 공장설립법 위반 산업용지 양도 유효.

(3) 착오·사기 : 현황경계 착오는 중요부분 착오 시가·지적·평수 착오는 중요부분 착오 아님 잔금대출에 협조하기로 약속한 것만으로 잔금지급 방법/계획이 중요부분으로 되지 않음 매도인은 시가정보 고지의무 없음(시가보다 낮은/높은 금액을 시가라고 거짓말해도 사기 아님) 매도인이 계약을 해제한 후에도 매수인은 착오취소 할 수 있음.

(4) 계약의 이행·동시이행 : 불확정기한은 그 사유발생이 불가능하게 되거나 상당기간 내 발생하지 않아도 이행기 도래 수분양자는 분양자의 재정악화를 이유로 중도금지급 거절 가능 가압류·저당권 말소의무도 대금지급의무와 동시이행.

(5) 계약금 해약 : 이행최고·매매대금청구소송 제기는 이행착수 아님 이행기전 중도금지급은 이행착수 토지거래허가를 받은 것만으로 이행착수 아님.

(6) 해제·해지 : 매도인이 계약을 해제하려면 이전등기서류 준비하고 매수인에게 잔금지급과 아울러 이를 수령해 갈 것을 최고해야 다운계약서를 써주기로 한 것은 부수적채무에 불과하고(불이행해도 해제사유 안 됨) 이전등기의무와 동시이행 아님 채무자가 불이행의사를 명백히 표시하면 채권자는 이행기 전이라도 최고 없이 해제할 수 있음 매수인이 건물을 전세/전매하여 그 대금으로 잔금을 치르겠다고 한 것은 잔금불이행 의사표시 공유자 중 일부가 임대차계약을 해지하면 해지효과 발생 안 함 공유부동산의 매매계약을 일부 공유자가 해제할 수 없는 경우 있음 ‘잔대금 미지급시 자동해제’ 조항 있어도 매도인의 반대의무 이행제공 없으면 자동해제 안 됨(중도금은 선이행의무라 해당 무).

(7) 손해배상 : 영업용 물건 훼손 시 수리(대체물건 마련) 기간 동안 휴업손해도 통상손해 영업용 건물 파손 시 철거·신축기간뿐 아니라 철거여부 판단을 위한 기간 휴업손해도 통상손해 계약이 이행되리라 믿고 지출한 비용(신뢰이익) 배상도 이행이익 일부로 청구 가능 위약벌은 감액할 수 없으나 너무 무거울 때는 공서양속 위반으로 일부/전부 무효.

(8) 매도인의 담보책임 : 협의매수는 담보책임 있고(승계취득) 수용재결은 담보책임 없음(원시취득) 담보책임·채무불이행책임·불법행위책임은 경합관계 손해배상액 산정시 매수인 잘못도 참작(과실상계 아님) 하자로 인한 확대손해에 대하여는 매도인 귀책을 요함 매도인이 담보권을 말소하지 못할 경우 매수인은 그 한도에서 매매대금 지급거절 가능 하자담보책임이 문제될 경우 매수인은 감액합의 전이라도 ‘잔대금 전액 지급요구’는 거절할 수 있음 하자 여부는 매매계약시 기준 판단 건축목적 매매 토지에 건축이 불가능한 것(법적 장애)은 하자이나 공동주택을 건축할 수 없는 것은 하자 아님 면적에 평당가격을 곱해서 매매대금을 정했어도 수량지정매매 아닌 경우 있음 건축 전 체결된 분양계약은 수량지정매매 임대차보증금·차임·관리비가 모두 임대차면적을 기준으로 계산된 경우는 수량지정임대차.

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