■ 임대차가 생각보다 어렵다

우리가 살면서 주위로부터 많은 법률상담을 받지만 가장 빈번하게 상담을 받는 내용이 임대차 관련 건이라고 할 수 있다.

그런데 이 임대차 상담을 가볍게 생각하시는 분들이 많은 것 같은데, 임대차는 생각보다 매우 어려운 부분이 많다.

일단 임대차는 3종류이다. ① 주택임대차보호법에 의한 임대차 ② 상가건물임대차보호법에 의한 임대차 ③ 민법에 의한 임대차 및 전세권 등 3가지인데 이 3가지를 구분해서 알아야 한다.

■ 주택임대차의 경우에는 경매와

관련이 있다.

그리고 주택임대차의 경우에는 임대차보증금을 받지 못할 것 같아서 걱정을 하는 경우가 많기 때문에, 결국에는 해당주택이 경매절차가 진행될 때에 어떻게 되는지가 연관이 되어 있기 때문에 경매에 관한 공부도 또한 같이 하여야 한다.

그래서 이 임대차라는 것이 쉬운 상담이 아니다. 임대차 상담은 변호사가 가지고 있는 전문분야와 관계없이 상담이 많이 들어오기 때문에 아래의 사항들은 관심있게 공부를 해 두는 것이 좋겠다.

■ 주택임대차의 경우 알아야 할 사항

주택임대차의 경우에 유의하여 공부할 사항들을 몇 가지 말하면 아래와 같다.

① 주택임대차보호법이 적용되는 적용범위에 관하여 구체적으로 공부를 해 두어야 한다. 주거용 건물의 일부가 임대차되었을 경우, 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우, 상가점포의 일부가 주거용으로 사용되는 경우, 옥탑방의 경우, 무허가주택의 경우, 주택 중 무허가증축부분의 경우, 오피스텔의 경우, 사무실 공간을 업무 및 주거용으로 사용할 경우 등 여러 가지 경우가 있을 수 있다.

② 대항력이란 무엇이며, 대항력을 갖추기 위하여 주택의 인도 및 주민등록을 마쳐야 하는데, 임대차 기간 중 주민등록을 일시 이전해 갔다가 다시 전입한 경우, 임차한 주택에 거주하는 가족 중 일부만 전출한 경우 또는 전출했다가 다시 전입한 경우 등은 어떻게 되는지. 법인의 경우에도 이와 같은 요건을 갖추어야 하는지, 확정일자는 왜 받아야 하는지 ③ 임대차보증금을 반환받아야 하는데 임대차 기간 도중에 임대인이 변경되어 임대인의 지위가 승계된 경우에 새로운 임차인이 임대차보증금을 반환해 줄 정도의 경제적인 능력이 없는 경우에 임차인은 반드시 새로운 임대인으로부터만 임대차보증금을 받을 수 있는지, 아니면 전 임대인으로부터 받을 수 있도록 하기 위해서는 어떠한 조치가 필요한지.

④ 임대차 기간 종료 후 임대차보증금을 반환받아야 하는데, 임대인이 반환해 주지 않을 경우에는 바로 경매신청을 할 수가 있는 것인지 ⑤ 임대차보증금을 반환받지 않은 상태에서 그 집에서 임차인이 이사를 나갈 수밖에 없는 상황일 경우에는 어떻게 해야 임대차보증금회수를 보장받을 수 있는지 ⑥ 임대차보증금을 인상하기 위해서는 임대차 종료 언제 전까지 어떤 방법으로 통지하여야 하는지.

⑦ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인은 갱신된 기간까지 나갈 수가 없는 것인지 ⑧ 임대차 기간 종료 후 보증금인상에 한도액이 있는지, 또는 임대차 기간중에 보증금을 인상할 수 있는지, 있다면 그 사유와 한도는 어떠한지 ⑨ 경매가 진행중일 때에 임차인이 보증금을 전부 배당받을 수 있는지를 인터넷경매사이트를 보고 판단할 수가 있는지 ⑩ 임대차분쟁조정위원회가 실질적으로 효력을 발휘할 수가 있는지 등등에 대하여는 최소한 어느 변호사라도 지식을 갖추어 주시기를 바라는 바이다.