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[김 변호사에게 듣는 건설법]상가 중복업종금지소송 시 체크리스트
김조영 변호사  |  5929600@naver.com
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[645호] 승인 2017.07.03  14:00:17
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■ 상가 점포별 업종

아파트 근린상가나 상업지역의 상가건물, 쇼핑센터 등을 보면 여러 업종의 점포들이 있으며, 이들은 각각 자신의 업종으로 열심히 영업을 하고 있습니다.

그리고 각 점포별 업종들이 가급적 중복되지 않도록 영업을 하고 있으며, 중복되더라도 같은 업종의 숫자를 제한하여 영업을 하고 있습니다. 같은 업종이 많으면 그만큼 경쟁력이 떨어져서 서로 영업을 하는데 어려움이 있기 때문이지요.

그래서 최초 그 건물을 신축한 뒤 점포를 분양할 때에 각 점포별로 업종을 특정하고 각 층별로도 업종을 달리 구성하여 분양을 하게 됩니다. 그리고 각 업종별로 선호도가 다르기 때문에 업종에 따라 ㎡당 분양가를 다르게 분양을 하고 있습니다. 예를 들면 부동산중개업소, 편의점, 약국, 병원 업종 점포는 타 업종에 비하여 고가로 분양을 하게 되는 것입니다.

■ 분양 당시 점포별 업종을 위반하여 충돌이 발생할 시

그런데 어떤 사람이 최초 분양받았을 때에 그 점포에 특정된 업종으로 영업을 하지 않고 내가 하고 있는 업종과 중복된 업종으로 영업을 하려고 하거나 이미 하고 있을 경우에는 어떻게 하여야 할까요?

당연히 나는 그 사람 때문에 영업이익이 하락될 것이고 따라서 그 사람으로 하여금 나와 같은 업종으로 영업을 하지 못하도록 하여야 할 것입니다. 따라서 대개 법적으로 영업금지소송을 제기하여 중복업종을 막아 줄 것을 변호사에게 요청하게 됩니다.

그런데 모든 경우에 상대방으로 하여금 의뢰인과 같은 업종으로 영업을 하지 못하도록 할 수가 있는 것일까요?

가. 신축점포를 분양받아 입주한 뒤 분양받은 사람(수분양자)이나 수분양자의 권리를 양수한 사람 또는 그 임차인이 영업을 하는 경우

① 의뢰인의 점포 분양계약서를 당연히 먼저 보아야겠지요? 그 분양계약서에 의뢰인이 분양받은 점포에 영업업종이 특정되어 있는지, 분양계약서 조문 내에 중복업종금지조항이 있는지를 체크해 보시기 바랍니다.

② 중복업종을 하려고 하거나 이미 하고 있는 사람의 분양계약서를 받아서 상대방 점포의 업종은 어떻게 되어 있는지를 살펴보십시오.

③ 의뢰인의 업종은 특정되어 있는데, 상대방 점포의 업종은 특정되어 있지 않은 경우에는 어떻게 될까요? 분양회사가 의뢰인 점포만 업종을 특정하여 고가로 분양하고 나머지 점포에는 같은 업종으로 분양을 하지 않겠다고 하였는지 여부를 체크하여 분양회사를 상대로 한 손해배상청구소송 등을 검토해 볼 수 있습니다.

나. 최초 분양자가 보존등기 후 매매 등으로 소유권을 이전 받은 사람이 영업을 하고 있는 경우

① 이 경우에는 최초 분양받은 분양계약서상의 업종제한규정 효력이 발생하지 않습니다. 새로운 소유자가 업종제한 규정을 준수하겠다는 서약 또는 승계 등의 사유가 있어야만 업종제한이 가능합니다.

② 이럴 경우 상가건물 관리규약을 체크해 보시기 바랍니다. 관리규약에 업종제한규정이 있는지 여부를 보아야 합니다.

■ 관련 서적 및 판례

위에서 열거한 체크사항 이외에도 여러 가지 쟁점이 있으나, 지면 제한상 다음 기회로 미루고, 일단 업종중복소송 문제는 그다지 어렵지 않습니다. 시중에 있는 서적과 판례를 살펴보면 1주일이면 자신이 생길 수 있으니 한번 시간을 내어 공부해 보시기 바랍니다.

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