공동주택관리법이 2016년 8월 12일부터 시행되면서 건설업계의 실무상 하자보수에 관하여 공동주택관리법을 적용하여야 하는지, 종전 주택법을 규정하여야 하는지에 대하여 혼선을 빚고 있는 것 같다. 그 중에 어떠한 기준으로 공동주택의 하자담보책임에 관하여 주택법과 공동주택관리법의 규정을 적용하여야 하는지에 대한 것도 포함되어 있다.

이와 같은 의문은 공동주택관리법 부칙에 현재 입주하여 사용하고 있는 모든 공동주택에 대하여 공동주택관리법을 적용하여야 하는지, 공동주택관리법 시행 이후 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 대하여만 공동주택관리법을 적용하여야 하는지에 대하여 명확한 규정을 두지 않았기 때문이다.

결론적으로 공동주택관리법의 하자담보책임 및 이에 관련된 규정은 공동주택관리법 시행 이후 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 대하여만 적용된다고 보아야 한다. 왜냐하면 공동주택관리법 부칙 제17조에 담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치로 2005년 5월 26일 법률 제7520호로 개정된 주택법 시행 이전에 사용검사 등을 얻은 공동주택은 개정법률 제46조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다고 규정되어 있는데, 이 규정의 반대해석상 2005년 4월 26일 이후 사용검사 등을 받은 공동주택은 법률 제7520호로 개정된 주택법 제46조의 개정규정을 적용한다고 보아야 하고, 마찬가지로 공동주택관리법이 시행된 2016년 8월 12일 이후에 사용검사 등을 받은 공동주택은 공동주택관리법을 적용받는다고 보아야 하기 때문이다.

그런데 공동주택관리법 시행령 제17조에 담보책임의 종료확인에 관한 경과조치로 “이 시행령 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 제39조에도 불구하고 종전의 주택법 시행령에 따른다”라고 규정되어 있어 마치 공동주택관리법이 시행 여부와 관련 없이 담보책임기간 만료예정통지에 관하여 모두 종전 주택법 시행령을 적용하는 것으로 해석될 여지가 있다.

공동주택관리법 시행령 제18조에 하자보수보증금의 반환에 관한 경과조치로 공동주택관리법 시행령 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택의 하자보수보증금 반환에 대해서는 공동주택관리법 제45조 제1항에도 불구하고 종전의 주택법 시행령에 따른다고 규정되어 있는데, 이 규정도 2016년 8월 12일 이후에 사용검사 등을 받은 공동주택에 공동주택관리법 시행령 규정을 적용한다는 취지이다.

종전 주택법 시행령은 하자담보책임기간을 1, 2, 3, 4, 5, 10년으로 구분하고 이에 따라 하자보수보증금의 반환도 각 해당 연차별로 일정 비율에 의하여 반환하도록 규정되어 있었다. 현행 공동주택관리법 시행령은 하자담보책임기간 2, 3, 5, 10년의 각 해당 연차별로 일정 비율에 의해 반환하도록 되어 있다. 하자보수보증금은 하자담보책임기간이 종료하였을 때까지 그 연차별 하자가 발생하지 않았을 경우에 반환하여야 하는 것이므로, 그 반환도 법률상 하자담보책임기간에 맞추어야 하는 것이 타당하다.

그런데 하자담보책임기간의 만료예정통지는 하자보수보증금의 반환과 밀접한 관련이 있는 것이므로, 그 만료예정통지에 관하여도 하자보수보증금의 반환과 마찬가지로 공동주택의 사용검사 등을 받았을 당시의 법령을 적용하여야 하는 것으로 해석하는 것이 타당하다.