요즘 정부가 지난 2월 26일 주택 임대차시장 선진화 방안을 발표한 이후 주택 임대차 시장이 술렁이고 있다. 과세소득이 있는 곳에 세금이 부과되는 것은 당연한 것이 아닌가라고 단순하게 생각할 수도 있겠지만 임대사업을 하고 있는 사람의 입장은 그렇지 않은 것 같다. 도대체 무슨 이유 때문에 그런 것일까?

현재 주택임대차 사업자에 대한 과세는 다음과 같다. 1주택자인 경우에는 기준시가 9억원을 초과하는 경우로서 월세를 받는 경우에만 과세된다. 2주택 이상인 경우에는 보증금만 받는 경우에는 과세가 되지 않지만 월세를 받는 경우에는 과세된다. 3주택(2016년 12월 31일까지 주택 규모가 85㎡ 이하로서 기준시가 3억 이하인 주택은 주택수 계산에서 제외) 이상인 경우에는 월세를 받는 경우는 물론 보증금만 받는 경우에도 그 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 계산하여 과세한다.

그런데 상가나 주거용이 아닌 오피스텔 등 일반임대차의 경우와 달리 주택임대차의 경우에는 면세사업자이기 때문에 사업자등록 의무 대상자가 아니었다.
따라서 대부분의 주택임대사업자들은 사업자등록을 하지 않았다. 사업자등록이 되지 않는 탓에 과세관청은 임대사업자의 소득을 파악하기가 쉽지 않았으며 과세를 할 경우 주택임대시장에 미칠 파장이 만만치 않았기 때문에 섣불리 과세를 하지 못했던 것도 사실이다.

또한 주택임대사업자들 역시 다른 사람이 소득세를 신고·납부하지 않는데 구태여 내가 먼저 할 필요가 있겠는가 싶었을 것이고 소득이 높은 사람의 경우 임대소득이 높은 세율로 과세되는 것을 원하지 않았을 것이다.

그리고 다른 소득이 없이 임대소득만 있는 경우 임대사업자등록을 하거나 소득세 신고를 하게 되면 소득세 부담 자체는 크지 않더라도 국민연금이나 건강보험료를 납부해야 한다는 것 때문에 임대소득이 노출되는 것을 꺼린 것도 사실이다.

결국 정부는 주택임대를 하는 사람이 임대사업자등록을 하는 경우에 다양한 혜택을 주는 방법을 선택하였다. 우선 자신이 거주하는 주택 외의 모든 주택에 대해 임대사업자로 등록을 하면 해당 주택의 경우 1세대 1주택자 판정 시 주택수에 포함시키지 않는다. 또한 건축 또는 분양받은 최초 주택의 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 취득세를 전액 면제해주며 건설 및 매입임대주택에 대하여 재산세 감면 혜택도 부여한다. 그리고 임대에 사용하는 주택은 종합부동산세를 계산함에 있어서 합산을 배제함으로써 과세를 하지 않는다.

한편으로는 임차인이 5000만원 이하의 근로소득자인 경우 500만원을 한도로 60%까지 월세소득공제를 해줌으로써 간접적으로 임대사업자들의 소득을 노출시키려고 노력하고 있다. 그러나 이는 임차인이 월세소득공제를 받지 않을 것을 조건으로 하거나 전입신고를 할 필요가 없는 임차인만 골라서 임대한다면 큰 실효성이 없다.

여전히 많은 임대사업자들은 특히 소규모 임대사업자들의 경우에는 종합부동산세나 재산세 혜택을 거의 받지 못하는데 임대소득을 신고하거나 임대사업자등록을 하면 건강보험료를 부담해야 하며 특별한 사유가 없는 한 5년간 임대주택의 양도가 금지되는 등 또 다른 불이익이 발생하기 때문에 임대사업자 등록을 하지 않겠다고 한다.

지난 2월 26일 정부가 발표한 주택임대차 시장 선진화 방안은 이러한 문제점들을 어느 정도 해소하려고 노력한다. 즉, 주택임대사업자의 임대소득이 연2000만원 이하인 경우 2년간 과세를 유예하고 60%의 경비를 인정해주며 2년 후에도 분리과세를 함으로서 국민연금이나 건강보험료가 부과되지 않도록 하겠다고 한다.
또한 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도하는 것만 허용되었던 것을 당해 임대건물을 매입함으로써 새로이 임대사업자가 되려는 사람에게 양도하는 것이 허용되며 파산, 부도, 2년 연속 적자 등의 경우에만 일반 매각이 가능하던 것을 12개월간 전체 공실률이 20% 이상이었던 임대사업자가 당해 임대주택이나 철거 예정으로 더 이상 임대사업을 계속할 수 없는 경우에도 일반 매각을 허용함으로써 임대사업자 등록에 따른 부담을 크게 완화시켜줄 예정이다.

그럼에도 불구하고 임대사업자들은 과연 이 시점에서 사업자등록을 하는 것이 자신들에게 더 유리한 것인지 여전히 고민에 빠져있다. 그리고 주택임대소득에 대해 과세가 될 경우 결국 그 세금은 임차인들에게 전가될 것이라는 우려하는 사람도 많다. 과세를 하려는 정부와 그것을 피하려는 자 그리고 임차료가 오르면 어쩌나 하며 걱정하는 임차인. 과연 모두가 웃을 수 있는 날이 올 수 있을까.
 

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