> 법률·판례 > 주요판결
[최신판례]
임형민 변호사  |  -
폰트키우기 폰트줄이기 프린트하기 메일보내기 신고하기
[462호] 승인 2013.09.09  16:31:40
트위터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글 msn

주택재개발사업 현금청산대상자도 주거이전비 및 이사비를 지급받을 수 있는지 여부

대법원 2013. 1. 10. 선고
2011두19031 판결

판결요지

구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6.법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 주택재개발사업에 있어서 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 구 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(2011. 8. 4.법률 제11017호로 개정되기 전의 것,이하 ‘공익사업법’이라 한다)을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급하여야 한다고 봄이 상당하다.

사실관계
A는 주택재개발사업 구역 내에 주거용 건축물을 소유하고 있는 자이다. A는 주택재개발사업의 개발이익에 대하여 회의적이었고, 조합원으로 부담하여야 할 부담금도 부담스러워 분양신청을 하지 않고 사업시행자인 주택재개발정비사업조합과 협의하여 현금청산을 받았다. 그 후 A는 사업시행자인 주택재개발정비사업조합을 상대로 주거이전비 및 이사비를 청구하는 소송을 제기했다.

판례해설

주택재개발사업에 있어서 사업구역 내에 주거용 건축물을 소유한 자가 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하여 현금청산 대상자가 된 경우 공익사업법상 주거이전비와 이사비를 사업시행자에게 청구할 수 있는 지가 문제가 되어왔고, 하급심의 판단은 엇갈리고 있었다. 본 대법원 판결은 주택재개발사업 현금청산 대상자에게 공익사업법상 주거이전비와 이사비를 인정하는 것으로 입장을 정리한 것이다.

도시정비법 제38조, 제40조 제1항에 의하여 주택재개발사업의 사업시행자는 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업법에 의한 토지·물건 등 권리를 수용할 수 있고, 이 경우 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용하도록 되어 있다. 한편 도시정비법 제47조, 같은 법 시행령 제48조와 같은 법 제38조, 제40조 제1항 등에 의하면, 주택재개발사업의 사업시행자는 토지 등 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하여야 하고, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다.

이러한 법규정을 종합하여 보면, 도시정비법상 주택재개발사업에 있어서 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급하여야 한다고 봄이 상당하다는 것이다.

주택재개발사업의 경우 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 공익사업법에 따른 수용절차를 통해 손실보상을 받을 수 있으나, 공익사업법에 의한 손실보상은 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 하고(공익사업법 제70조 제1항), 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니하도록 하여(같은 법 제67조 제2항) 개발이익을 손실보상액의 산정에서 제외하고 있으므로 다른 공익사업법에 의한 수용의 경우와 달리 취급할 이유가 없을 것이다.

또한 공익사업법이 협의취득과 수용을 구별하지 않고 이주정착금, 주거이전비와 이사비를 지급하는 제도의 취지는 자신의 의사와 상관없이 생활근거지를 떠나게 된 이주자들로 하여금 수용이 없던 것과 같은 상태로 생활이 돌아갈 수 있도록 지원하고자 함에 있는 것이므로 공권력에 의한 주택재개발사업으로 인해 생활근거지를 떠나 이주하게 된 주택건축물 소유자가 공익사업법상 협의취득과 유사한 현금청산을 했다는 사유만으로 수용된 주택건축물소유자 또는 공익사업법상 주택건축물 소유자와 달리 취급될 이유가 없다 할 것이다.


주택재건축사업의 경우 주택재개발사업의 경우와 달리 현금청산대상자에 대한 이주대책 등을 마련하지 않는 것이 헌법상 평등 원칙 등을 침해하는지 여부

헌법재판소 2012. 11. 29. 선고
2011헌바224결정

재판요지

주택재건축사업의 경우 사업시행자는 분양대상에서 제외된 조합원과의 사이에 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있는데, 이 때 현금청산대상자에게는 개발이익이 포함된 시가에 따른 보상이 이루어지므로, 수용절차를 통해 개발이익이 제외된 보상을 받는 주택재개발사업의 경우에 비해 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없고, 주택재개발사업의 경우와 달리 현금청산대상자에 대한 이주대책 등을 마련하지 않았다 하더라도 이는 사업 성격의 차이를 반영한 합리적인 차별이므로 평등원칙에 반하지 않는다.

사실관계

주택재건축정비사업조합의 조합원인 A는 종전에 운영하던 사찰과 같은 면적의 사찰을 건축하여 줄 것을 요구하면서 분양받을 상가의 희망 동·호수를 특정하지 않았다. 이에 조합은 A를 현금청산대상자로 결정하고 관련 절차를 거쳐 감정평가를 하여 산정한 금액으로 A의 부동산에 관한 권리를 협의매수하고자 하였으나 청구인은 이에 응하지 않았다. 결국 조합은 A를 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하였고, A는 시설설비 등의 이전비와 영업손실에 대한 보상을 구하는 반소를 제기하는 한편, 도시정비법 제47조에 대하여 재판부에 위헌법률심판제청신청을 하였고, 재판부가 위 신청을 기각하자 헌법재판소에 헌법소원을 제기했다.

판례해설

주택재개발사업은 주택재건축사업과 달리 정비기반시설이 열악한 지역에서 시행하는 사업으로, 도시기능을 회복하고 공공복리의 증진을 목적으로 다소 강제적인 방법으로 시행하는 공공사업이고, 본질상 공공성이 크게 강조되는 공익사업의 성격이 강하다. 그리하여 주택재개발사업은 정비구역 안에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의하는 반면, 주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다(제6조). 또한 주택재개발사업에서는 정비구역 내 토지등소유자 전원이 강제로 사업에 참여하게 되는 반면, 주택재건축사업에서는 주택재건축사업에 동의한 자만이 조합원이 된다. 이와 같이 주택재건축사업은 주택재개발사업에 비하여 공공성이 상대적으로 약하고, 방법상으로 주택재개발사업보다 온건하며, 대상지역이 불량주거지가 아니고, 토지등소유자가 대체로 재건축사업에 자발적으로 합의한다는 점에서 공적 관여의 강도에 차이가 있다.

사업시행자가 도시정비법에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 청산 과정에서 협의되지 않은 경우, 도시정비법은 사업의 종류에 따라 수용(주택재건축사업 외의 정비사업)이나 매도청구소송(주택재건축사업의 경우)으로 진행될 것을 예정하고 있다. 즉, 주택재건축사업을 제외한 다른 정비사업, 즉 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업에 대해 도시정비법은 사업시행자의 수용권을 인정하고(제38조, 제40조 제1항) 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결 참조). 반면 주택재건축사업의 경우에는 천재·지변 등을 이유로 시장·군수 등이 직접 사업을 시행하는 경우를 제외하고는 사업시행자에게 수용권이 인정되지 않으므로(제38조) 수용절차로 이행될 수 없다. 주택재건축사업의 사업시행자는 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있는 것이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조).

주택재건축사업시행자가 도시정비법 제39조에 따라 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다. 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격으로 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는 것이다. 반면 주택재개발사업의 경우 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 공익사업법에 따른 수용절차를 통해 손실보상을 받을 수 있으나, 공익사업법에 의한 손실보상은 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 하고(공익사업법 제70조 제1항), 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니하도록 하여(같은 법 제67조 제2항) 개발이익을 손실보상액의 산정에서 제외하고 있다.

이렇게 주택재건축사업시행자인 재건축조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하면서 토지 및 건축물에 대한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면, 주택재개발사업의 경우와 달리 주택재건축사업의 현금청산대상자에 대하여 이주대책 등 손실보상청구권이 인정되지 않는다고 하여 주택재개발사업의 현금청산대상자에 비하여 어떠한 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없다할 것이다.

다만, 일반 국민들에게는 주택재개발사업의 현금청산대상자나 주택재건축사업의 그것이나 큰 차이점을 느끼지 않는 상황에서 주택재개발사업의 경우에는 공법상 수용절차를 통하여 보상하고, 주택재건축사업의 경우에는 사법상 매도청구에 의하여 해결하도록 하는 것이 적정한 것인지는 입법정책상 고려가 있어야 할 것이다.

폰트키우기 폰트줄이기 프린트하기 메일보내기 신고하기
트위터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글 msn 뒤로가기 위로가기
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
최근인기기사
1
사법개혁, 변호인 조력권부터 보호해야
2
“불법파견 겪는 노동자 모두 끌어안아야”
3
[국회단상]‘군 사법개혁’ 이제는 해야 할 때
4
[기자의 시선]타이밍에 대하여
5
[동서고금]두번 생각하기
Copyright © 2019 대한변협신문. All rights reserved. mail to webmaster@news.koreanbar.or.kr