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[미국법과 미국의 변호사]미국의 부동산법 - 2
곽철 미 캘리포니아주 변호사  |  cck1@kangholaw.com
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[461호] 승인 2013.09.02  14:31:25
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전술한 바와 같이 영미법 상의 부동산 권리 관계는 복잡한 진화과정을 거쳤을 뿐 아니라, 부동산 등기에 대한 공신력이 인정되지 않는 탓에 한국인에게는 아직 생소한 ‘부동산 물권에 대한 보험제도’라 할 수 있는 ‘Title Insurance’ 제도가 필연적으로 존재한다.

즉 미국에서 부동산을 매매하거나 담보권 등 물권을 설정할 때 제일 먼저 해야 할 일은 목적 부동산에 대한 Title Report를 주문하여, 거기에 나타난 소유권자가 누구인지 또는 제한적 물권의 존재 여부를 정확히 파악하는 것이며, 궁극적으로는 소유권이나 담보권 등 자기가 취득코자 하는 물권에 대한 보험(Title Insurance Policy)을 매입해야 한다.

따라서 복잡한 법률문서인 Title Report를 제대로 이해하지 못하거나, 일반 상업 회사인 Title Insurance Company를 잘못 선택해서 그 회사의 파산으로 인해 보험 혜택을 받지 못하는 경우를 예방하기 위해서는  반드시 전문 변호사의 도움이 필요하다.

전문가의 도움이 요구되는 또 다른 부동산 관계 계약 중 가장 흔한 것은 임대차 계약이다. 원래 리스는 역사적으로 ‘물권계약’ 의 성격을 띤 것이었다. 즉 리스 기간 동안 임차인은 마치 소유권을 가지고 있는 것처럼 소유권자의 모든 권리를 행사할 수 있는 권리가 허용 되었던 것인데, 이것이 점차 ‘채권계약’화 되어 현대에 이르러서는 물권적 요소는 사라지고 토지 또는 토지 위에 서 있는 건물에 대한 사용 권한만 허용하는 채권계약으로 변질된 것이다.

리스 계약은 반드시 전문가의 자문을 받고 협상에 임해야 할 것이지만 일반인으로서는 상식적으로 다음 두 가지에 주의해야 한다.

첫째는, 임대인이란 사람이 정말 그 토지나 건물에 대한 사용을 임대할 권리가 있는 소유권자(Master Lease의 경우)나 임차인(Sub-lease의 경우)인 것을 확인하는 것이며 둘째는, 소유권자와 임대차 계약을 맺은 임차인(즉 Master-Lessee 이면서 Sub-lessor)을 임대인으로 하여 전대차 계약(sub-lease)을 맺는 임차인(Sub-lessee)의 경우는, Master-Lessee가 가지고 있는 권리의 범위를 벗어난 계약 조건은 효력이 없는 만큼 Master-Lease 계약 조건을 철저하게 검토해야 한다는 것이다.

예컨대, 외형상으로는 한창 성업중인 소매가게를 인수하고자 하는 매수인에게 가게 주인인 매도인이 10년 기간의 Sub-lease 계약을 제시 했다 하더라도, 그 매도인이 목적 부동산의 원소유권자와 맺은 Master-lease 계약이 종료까지 6개월 밖에 안 남아 있다면, Sub-lease 의 최대 유효 기간은 6개월이지 10년이 될 수 없는 것이다.

미국 50개 주가 각각 다른 주법을 가지고 있지만 특히 하와이주의 경우 지금까지도 왕실만이 절대 소유권을 가지고 있는 땅이 많고, 겉으로 보기에 화려하기 그지없는 해변가 호텔들도 사실은 99년 같은 장기 임차권에 기초하여 세워진 것에 주의해야 한다.

이와 유사하게 아직까지 사회주의 국가인 중국의 토지도 거의 모두 국가소유이며, 대규모의 사무실 빌딩이나 아파트도 국가로부터 장기 사용 허가를 받아 건축된 것일 뿐,  건물이나 아파트의 주인이 토지의 소유권자가 아님을 유의해야 한다.

이러한 토지의 소유와 사용제도의 이분화는 장차 북한이 남한에 의해 흡수 통일되는 경우 북한 부동산에 대한 소유권 분쟁이나 투기 등 혼란을 방지하기 위한 한시적 방안으로 심각하게 연구해 볼 가치가 있을 것으로 생각된다.

미국에서 부동산을 소유하거나 임차 또는 이와 관련된 금융거래에 부수되는 또다른 위험은 환경오염문제 해결을 위해 설립된 미연방 환경청(EPA)의 각종 규제이다. 부동산 매매의 경우 매수인, 임대차의 경우 임차인 혹은 이러한 부동산거래와 관련하여 대출해준 금융기관은 목적토지에 존재하는 기존 오염에 대하여 소유권자인 매도인 또는 임대인과 똑같이 무과실 책임을 부담하니 만큼 목적토지의 오염 여부나, 그 오염 제거에 어느 정도 비용을 예상하여야 하는 등에 관해 관련 분야 전문가의 자문이 필수적으로 요청된다.

실제 있었던 사안의 예를 들자면, 공장을 지을 목적으로 옛날에 농장으로 사용되던 수려한 경관의 땅 수만평을 매입한 매수인이, 외관상으로는 토지 한쪽에 깨끗하게 포장된 주차장 지하가 실은 농장시절 잔여 농약을 버리던 쓰레기장 이었던 것이 EPA에 적발되어, 매입가의 열 배 이상의 비용을 들여 토지오염을 제거해야만 했던 충격적 사건이 대표적 예라 하겠다.

아직 환경관련 법규가 미국수준까지 정비되어 있지 않은 한국에서, 장차 미군부대 이전의 경우 부대가 주둔했던 토지에 대한 오염조사나 오염제거 비용을 과연 한국인 전문가들이 제대로 파악하고 정당한 비용을 미국 측에 청구할 수 있는 능력이 있는지 의구심과 걱정이 앞서는 것은 필자의 기우이기를 바랄 뿐이다.

 

 

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