모 언론의 조사에 따르면 수도권 거주자의 40%는 올 하반기에 부동산에 투자할 생각이 있다고 한다. 경매 등을 통해 싼 값에 부동산을 매수하여 임대사업 등을 하려는 사람들이 많은 것이다. 임대사업은 일반 샐러리맨들 뿐만 아니라 노후가 보장되어 있지 않은 우리 변호사들도 관심을 많이 가질 수 밖에 없는 영역인 것 같다. 따라서 현재 또는 미래에 임대사업을 생각하고 있는 분들을 위해 2013년 개정된 임대사업과 관련된 세제에 대해 소개해보고자 한다.
우선 1개의 주택을 소유하는 사람이 해당 주택을 임대하는 경우에는 국외 소재 주택이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택이 아니라면 소득세 과세를 하지 않는다. 즉, 자신이 소유하는 주택을 임대하고 자신은 다른 주택을 임차하여 살고 있는 경우에는 자신의 소유주택을 임차한 사람으로부터 보증금을 받거나 월세를 받는 경우에도 소득세를 과세하지 않는다. 따라서 이러한 소득은 다른 근로소득이나 사업소득과 합산하여 신고할 의무가 없다.
2개의 주택을 소유하고 있는 사람의 경우에는 주택을 임대하고 임차인으로부터 전세보증금만 받는 경우에는 임대소득세를 과세하지 않지만 월세를 받는 경우에는 그 소득을 사업소득으로 과세한다. 3개 이상의 주택을 소유하고 있는 사람이 주택을 임대하는 경우에는 임차인으로부터 전세보증금만을 받는다고 하더라도 받은 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 전세보증금에 대한 간주임대료(보증금의 이자상당액)를 과세한다. 다만, 올해 말까지는 한시적으로 기준시가 3억원 이하인 85㎡ 이하의 임대주택은 주택 수에서 제외하므로 이러한 주택을 임대하는 경우에는 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에도 과세되지 않는다.
한편, 정부는 2010년 이후 전월세 부족현상을 해소하기 위해 다주택자가 임대사업을 하는 경우 다양한 세제상 혜택을 부여하고 있다. 우선 주택을 임대하는 사람이, 자신이 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택자와 같이 취급하여 양도소득세를 면제해준다. 그런데 다주택자가 1세대 1주택자와 같이 양도소득세를 면제받으려면 자신이 거주하는 주택 이외의 주택은 모두 임대주택으로서의 요건을 갖추어야 한다.
또한 임대사업에 공하는 주택에 대해서는 종합부동산세 합산 시 배제를 해준다. 따라서 3채의 주택이 있는 사람이 2채를 임대사업에 이용하고 공시가격이 6억원인 나머지 1채의 주택에서 자신이 거주하는 경우 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
왜냐하면 임대주택은 종합부동산세 합산 시 주택에서 배제되며 나머지 1채의 주택은 종합부동산세 과세기준점인 6억원을 넘지 않기 때문이다. 취득세 및 재산세 감면의 혜택도 있다. 신축 또는 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 주택에 대해서는 취득세를 전액 면제해 준다. 다만, 주택 취득 후 60일 이내에 임대사업자등록을 마쳐야 하며 이 제도는 건설경기 활성화라는 취지도 있기 때문에 기존에 건축되어 있는 주택을 매입하는 경우에 있어서는 취득세 면제 혜택은 없다. 재산세와 관련하여서는 2채 이상 신축, 분양받은 주택 뿐만 아니라 기존 주택을 매입하여 임대주택하는 것에 대하여도 전용면적 40㎡ 이하는 재산세 전액면제, 60㎡ 이하는 50% 감면, 85㎡ 이하는 25% 감면의 혜택을 부여하고 있다.
오피스텔과 관련된 혜택도 무시할 수 없다. 우선 오피스텔은 업무용으로 일반임대 대상임이 원칙이지만 2012년에 임대주택법을 개정하면서 오피스텔도 임대주택의 범위에 포함시킴에 따라 오피스텔 취득 후 주택임대사업이 가능하게 되었다. 오피스텔을 주거용으로 등록하면 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과세 배제 등 주택임대사업자로서의 세금혜택을 받을 수 있게 된다. 만일 오피스텔을 주택 임대로 하지 않고 사무실용으로 임대한다면 일반임대사업자로서 오피스텔 취득 시 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 이런 이유 때문에 많은 사람들이 주택으로 임대하면서도 업무용으로 임대하는 것처럼 허위 계약서 등을 작성하는 사례가 많다. 이 경우 임차인이 전입신고를 한다면 관할 세무서는 임대인이 환급받은 부가가치세를 추징한다. 주택임대는 면세 대상인데도 과세 대상인 업무용 임대로 꾸며서 부가가치세를 환급받았던 것이므로 이를 간주공급으로 보아 부가가치세를 과세하는 것이다. 따라서 임대인들은 임차인들로 하여금 전세권을 설정해 줄테니 전입신고를 하지 말라고 한다.
그러나 국세청이 이러한 사실을 모를리 없다. 과세관청은 오피스텔을 업무용으로 하여 부가가치세를 환급받는 사람들을 대상으로 현지 조사를 실시하여 주거용으로 임대한 사실이 밝혀지면 부가가치세 및 가산세를 부과한다. 한가지 더 주의할 점은 임대사업자로 등록하여 세제혜택을 받은 후 임대주택을 5년 이내에 매도하면 세금을 추징할 뿐만 아니라 형사처벌이 가해질 수도 있으므로 5년 이내에 주택을 양도할 계획이 있다면 세금 혜택을 누리기 위해 섣불리 임대사업자 등록을 해서는 안 된다는 것이다.

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