점유취득시효와 구분소유적 공유관계에서의 자주점유

대법원 2013. 3. 28. 선고
2012다4985 판결

판결 요지

공유부동산의 경우에 공유자 중의 1인이 공유지분권에 기초하여 부동산 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 할 것이다. 그렇지만 이와 달리 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는 타인 소유의 부동산을 매수·점유하였다고 주장하는 경우와 달리 볼 필요가 없으므로, 취득 권원이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 점유권원의 성질상 타주점유라고 할 수 없고, 상대방에게 타주점유에 대하여 증명할 책임이 있다.

평 석

부동산 점유취득시효에서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 한다.
다만 그 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 점유자가 스스로 그 점유권원의 성질에 의하여 자주점유임을 증명할 책임이 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유임을 주장하는 상대방에게 타주점유에 대한 증명책임이 있다. 따라서 점유자가 스스로 매매 등과 같은 자주점유의 권원을 주장한 경우에 그것이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 점유권원의 성질상 타주점유라고 볼 수는 없다(대법원 1983. 7. 12. 선고 82다708, 709, 82다카1792, 1793 전원합의체 판결, 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 등 참조).
한편 공유부동산의 경우에 공유자 중의 1인이 공유지분권에 기초하여 부동산 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 할 것이다(대법원 1995. 1. 12. 선고 94다19884 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다27752 판결 참조).
그러데 대상판결의 사안은 이러한 통상적인 부동산의 공유자들 사이의 점유관계에 관한 것이 아니고, 이른바 구분소유적 공유관계에 관한 것이다. 구분소유적 공유관계란 2인 이상이 한 필지의 부동산을 위치와 면적을 특정하여 소유하고 있으나 그 공시방법인 등기는 공유지분등기로 하는 것을 말하며, 구분소유적 공유가 인정되는 부동산에는 토지 뿐 아니라 건물도 포함된다. ‘부동산실권리자 명의등기에 관한 법률’ 제2조 제1호 나목은 이를 “부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우”로 규정하고 있다.
대상판결은 통상적인 공유관계와 달리 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는 타인 소유의 부동산을 매수·점유하였다고 주장하는 경우와 달리 볼 필요가 없으므로, 일반적인 법리로 돌아가 그 취득 권원이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 그 점유권원의 성질상 타주점유라고 할 수 없고, 상대방에게 타주점유에 대하여 증명할 책임이 있다는 점을 분명히 하였다.


구분건물 소유자(구분소유자) 사이의 대지이용관계

대법원 2011. 7. 14.선고
2009다76522 판결

판결 요지

공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이지만, 이 경우에 비록 그 특정한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다. 왜냐하면 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용 수익할 수 있기 때문이다.
1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분의 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다고 할 것이므로, 그 구분소유자들 상호간에는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율의 차이를 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다.
평 석

민법은 “공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다”고 규정하고 있다(민법 제263조 후단). 다만 공유물의 구체적인 사용·수익의 방법(예컨대 공유부동산 전부를 공유자 전원이 일정한 기간 동안 교대로 사용토록 할 것인가 혹은 여러 부분을 나누어 각 부분을 각 공유자의 배타적 사용에 맡길 것인가, 아니면 이를 제3자에게 임대하고 공유자는 그 차임을 일정한 비율로 나누어 가질 것인가 등등)은 공유물의 관리에 관한 사항이므로 공유자 지분의 과반수로 결정한다(민법 제265조 본문). 만약 과반수에 의하여 결정된 사용·수익 방법에 관하여 일부 공유자가 불만을 가지는 경우에는, 그는 공유물의 분할을 청구함으로써 공유관계를 해소하는 수밖에 없을 것이다.
그런데 공유는 사실상으로 일정한 경계를 가진 공유물의 특정부분이 공유자 각자에게 귀속되는 것이 아니고 전체로서의 공유물이 관념적으로 일정비율로 공유자에게 귀속되는 것이다. 즉 지분의 목적물 내지 지분이 미치는 범위는 공유물의 분할된 특정부분이 아니고 분할되지 않은 전체로서의 공유물이고, “지분의 비율로 사용할 수 있다”는 것은 지분의 비율에 해당하는 부분만큼은 배타적으로 사용할 수 있다는 의미가 아니다.
따라서 공유자 1인은 임의로 공유물 전부를 배타적으로 사용할 수 없을 뿐만 아니라, 그 지분비율에 상당한 토지의 일부라 할지라도 임의로(즉 지분 과반수의 결정없이) 독점적·배타적으로 사용할 수 없다. 만약 이를 허용한다면, 공유자 중 1인이 공유부동산의 가장 좋은 곳을 사용함으로써 다른 공유자에게 불이익을 줄 수도 있게 된다.
만약 공유자 1인이 마음대로 공유물을 배타적으로 사용(공유물 전부는 물론 일부인 경우에도)하는 경우에는 이로 인하여 다른 공유자의 사용권이 침해 내지 방해된다.
따라서 다른 공유자는 소유권과 동일한 성질인 지분권에 기하여 방해배제를 청구(그 배타적 사용하에 있는 공유물의 인도청구)할 수 있다.
여기에서 문제되는 것은 방해배제청구의 근거 및 범위이다. 판례는 공유자 1인이 공유물을 배타적으로 점유한다면 이는 권원 없는 점유로서, 그러한 점유를 배제하는 것은 공유물의 보존행위에 해당한다고 하고, 따라서 민법 제265조 단서에 기하여 공유자는 누구나 단독으로 방해배제를 청구할 수 있다(대법원 1966. 4. 19. 선고 65다2033 판결; 대법원 1979. 6. 12. 선고 79다647 판결; 대법원 1983. 2. 22. 선고 80다1280·1281 판결 등).
그런데 구분건물 소유자(구분소유자) 사이의 대지공유관계는 일반적인 부동산의 공유관계와는 달리 취급할 필요가 있다.
우선 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 집합건물의 대지에 대하여 가지는 권리인데(집합건물법 제2조 제6호), 집합건물은 현실적 또는 잠재적으로 다수의 전유부분 소유자를 예정하고 있으므로, 대지사용권이 소유권인 경우에 구분소유자들은 대지사용권을 공동으로 소유하는 관계에 있고 구분소유자들 간의 대지에 관한 공동소유의 형태는 공유가 일반적이다. 이에 집합건물법은 집합건물의 특수성을 고려하여 대지사용권에 관하여 민법상 공동소유에 관한 특칙을 규정하고 있는바, 대지공유자의 분할청구의 금지(제8조), 전유부분과 대지사용권의 일체성(제20조), 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율(제21조), 민법 제267조의 적용배제(제22조)가 그것이다.
다만, 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권의 범위에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 아니한바, 대상판결은 통상적인 공유관계와 달리 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다고 할 것이므로, 그 구분소유자들 상호간에는 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율의 차이를 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다는 점을 명확히 하였다.
이러한 법리는 1동의 건물의 구분소유자 사이의 법률관계에만 적용되는 것은 아니며, 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
따라서 건설회사가 1필지의 대지 위에 아파트와 상가건물을 별개의 건물로서 신축·분양하여 아파트 입주자들에게 위 대지의 일부 공유지분을 대지권으로 한 등기를 경료하여 주었고, 위 상가건물과 위 대지의 나머지 공유지분에 관하여는 이를 타인에게 매도하여 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 위 대지 지분에 관하여는 소송 계류 중에 2개 점포에 대한 대지권으로 등기를 마쳐 주었다면, 위 상가건물의 매수인은 위 건물을 취득한 때로부터 위 대지권에 대한 등기를 마친 날까지는 대지의 공유자로서 대지사용권을 가진 건설회사로부터 그 권리를 매수한 지위에서 위 상가건물의 대지를 사용한 것이고, 그 다음날부터는 스스로 대지권의 등기를 마친 자로서 위 건물의 대지를 사용한 것이므로, 위 건물의 대지에 대한 위 매수인의 점유는 동인이 매수하였거나 대지권의 등기를 마친 공유지분의 비율에 관계없이 적법한 것이다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결).
참고로 대법원은 대지권을 공유하는 구분소유자와 달리 대지권을 전혀 가지고 있지 않은 구분소유자에 대하여는 “대지권이 없는 아파트 소유자는 아무런 법률상의 원인 없이 위 아파트 부지를 불법점유하고 있다고 할 것이며, 위 불법점유로 인하여 위 아파트 소유자는 아파트의 대지 중 자신의 아파트의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있다”고 판시한 바 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결).


/판례제공 : 범현 변호사
법무법인(유한) 태평양