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[최신판례]매도청구권
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[0호] 승인 2013.05.20  15:53:00
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사업계획 승인받은 주체가 매도대상대지소유자와
적법한 협의 인정되려면 협의 의사 도달전에
사업계획 승인 효과 발생 대지 소유자에 미쳐야

대법원 2013. 3. 28. 선고
2012다57231 판결

[대상판결① 요지]

사업계획승인을 받은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자를 상대로 위 조항에 의한 협의를 할 수 있는 것은 그 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 사업계획승인의 효력을 주장할 수 있는 지위에 있음을 당연한 전제로 하므로, 위 조항에 의한 적법한 협의가 인정되기 위해서는 적어도 사업주체의 협의의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 이전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 한다.

대법원 2013. 2. 28. 선고
2012다74816 판결

[대상판결② 요지]

조합설립변경인가처분도 정비사업조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다. 여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적, 절차적 요건을 모두 갖추어야 한다고 해석함이 타당하다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다.

[평석]

매도청구권은 재건축사업에서 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않은 자 등을 상대로 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 자신에게 매도할 것을 청구할 수 있는 형성권으로, 사업시행자의 매도청구권행사의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되며, 다만 소유권은 이전등기를 경료하여야 이전된다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결 등). 이러한 매도청구권은 당초 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(‘집합건물법’)에서 규정하고 있던 제도로서 현재는 주택법과 ‘도시 및 주거환경정비법’(‘도시정비법’)에서도 이를 규정하면서 상당 부분을 집합건물법 규정을 준용하고 있다.
이와 같이 매도청구권은 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어, 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결, 등 참조).
한편, 주택법 제18조의 2 제1항은 “제16조 제4항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의 3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다”고 규정하고 있다.
이처럼 사업계획승인을 받은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자를 상대로 위 조항에 의한 협의를 할 수 있는 것은 그 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 사업계획승인의 효력을 주장할 수 있는 지위에 있음을 당연한 전제로 할 것인데, 어느 시점에 사업주체가 사업계획승인의 효력을 주장할 수 있는지가 문제되었다.
이에 관하여 서울고등법원은 사업시행자가 사업계획승인처분을 고지받은 때 사업계획승인처분의 효력이 발생하므로, 그 때부터 사업계획승인의 효력을 주장할 수 있다고 판단하였다. 그러나 대법원은 중앙행정기관 및 그 소속기관, 지방자치단체의 기관과 군의 기관의 사무관리에 적용되는 구 사무관리규정(2011. 12. 21. 대통령령 제23383호 행정업무의 효율적 운영에 관한 규정으로 전문 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 단서는 공고문서의 경우에는 공고문서에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 고시 또는 공고가 있은 후 5일이 경과한 날부터 효력을 발생한다고 규정하고 있고, 주택법은 사업계획승인권자로 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 등을 규정하면서 사업계획승인권자는 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 하는 것으로 규정하고 있으므로, 주택법 제16조에 따라 정하는 사업계획승인의 효력은 사업계획승인권자의 고시가 있은 후 5일 경과한 날부터 발생한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009두4913 판결 등 참조)는 점을 들어, 위 조항에 의한 적법한 협의가 인정되기 위해서는 적어도 사업주체의 협의의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 이전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 한다고 판시하고 위 서울고등법원 판결을 파기환송하였다(대상판결①).
또한, 도시정비법상의 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 재건축정비사업조합 설립 동의 성립 후 사업주체가 미동의자에 대하여 서면으로 최고하여야 하고, 미동의자가 최고를 받은 날로부터 2개월 기간 내에 회답하지 않는 경우 사업주체는 최고기간 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결·등). 그런데 위 2개월의 기간은 제척기간인바, 수회의 최고가 있었더라도 수회의 최고 중 적법한 최초의 최고를 기준으로 제척기간을 산정하여야 할 것이다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 참조).
다만, 조합설립변경인가처분도 정비사업조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다 할 것이다. 기존 조합설립인가처분에 기한 매도청구권의 행사가 제척기간 도과로 허용되지 않더라도, 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사하는 것은 가능하다(대상판결②).


연체차임의 임대차보증금 공제 관련

대법원 2013. 2. 28. 선고
2011다49608, 49615 판결

[판결 요지]

임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다.
그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.
[평석]

임대차계약에서 수수되는 보증금은 차임의 미지급, 임차물의 멸실·훼손 등 임대차관계에서 발생하게 되는 임차인의 모든 채무를 담보하는 담보적 효력을 가지므로, 임대인은 이 보증금으로부터 다른 임차인의 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다. 따라서 임대차가 종료될 때 임차인의 채무가 남아 있는 경우, 그 잔존채무는 보증금으로부터 당연히 공제되는 것이다.
다만 위 법리는 임대차계약 종료 후 잔존채무가 남아 있을 경우에 관한 것으로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니며, 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없는바, 대상판결은 이러한 법리를 명확히 하였다.
한편, 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 해석된다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결).
그리고 건물임대차에 있어서 임차보증금에 관하여는 임대차 존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후 임대인에게 명도할 때 체불 임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있는 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환채권이 발생한다(대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등).
또한, 잔존임차보증금의 금액은 임차물의 명도 시에 비로소 확정되는데, 임대차 종료 후 임차인이 보증금반환청구권에 기한 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유·사용하는 경우 그 점유는 불법점유가 되지 아니하고, 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 본래의 용도대로 사용하지 아니하고 단순히 점유함에 그치는 경우에는 그로 인한 이득이 있다고도 할 수 없다(대법원 1979. 3. 13. 선고 78다2500, 2501판결 참조).

판례제공 : 범현 변호사
법무법인 태평양

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