대법원 2013. 2. 28. 선고
2010다57350 판결

대상판결 요지
상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조).
이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다.
즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.
그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다.

평석
민사유치권과 구별되는 상사유치권 법리에 관한 판결이다. 민사유치권은 목적물이 채무자 소유일 것을 요구하지 않는 대신 목적물과 유치권자의 채권(피담보채권) 사이의 견련관계를 요구하고 있으나(민법 제320조 제1항), 상사유치권은 피담보채권과 목적물의 견련관계를 요구하지 않으나 목적물이 채무자 소유일 것을 요구하고 있는 것이다. 대상판결은 이러한 민사유치권과 상사유치권의 요건 상 차이를 감안하여 상사유치권자가 상사유치권 성립 당시 이미 존재하고 있던 목적물의 저당권자 등에 대항할 수 없다는 점을 명확히 하였다.

※ 관련 대법원판례

대법원 2011. 10. 13. 선고
2011다55214 판결

유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고( 민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

대법원 2011. 11. 24. 선고
2009다19246 판결

부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다.
다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다.

대법원 2009. 1. 15. 선고
2008다70763 판결

부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.


유치권과 소멸주의

대법원 2011. 6. 16. 선고
2010마1059 결정

대상결정 요지
유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위의 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.
그리고 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 이를 인수하도록 정하지 않는 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다.

대법원 2011. 8. 18. 선고
2011다35593 판결

대상판결 요지
부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 돼있으므로(민사집행법 제274조 제2항), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.

평석
대상결정의 원심은 유치권에 의한 경매에 있어서는 소멸주의(경매를 통해 목적부동산에 존재하는 부담을 소멸시키는 원칙)를 원칙으로 하는 일반적인 강제경매와 달리 인수주의(매수인이 목적부동산에 존재하는 부담을 인수하는 원칙)를 택하여야 하고 이러한 점을 매각물건명세서에 기재하여야 하며, 이러한 기재가 누락된 경우 경매절차에 중대한 하자가 있는 것이라고 판단하였다.
그러나 대법원은 대상결정을 통해 유치권에 의한 경매는 형식적 경매이지만 형식적 경매라는 이유만으로 반드시 인수주의에 의할 것은 아니라 여러 가지 사정을 종합하여 결정할 것이고 일반적인 강제경매와 마찬가지로 소멸주의를 원칙으로 하는 것이며, 인수주의를 택할 경우 매각조건 변경결정을 통하여 이를 명확히 하여야 한다는 원칙을 밝혔다. 이러한 대상결정에 따라 유치권자가 경매를 신청할 경우 매각조건 변경결정을 통해 유치권이 존속하는 것으로 명시하지 않는 이상 일반채권자와 동등한 순위에서 안분배당을 받을 수밖에 없는 것이다.
다만, 대상결정은 유치권에 의한 경매절차에 따라 목적물이 매각된 사안에 관한 것이어서, 유치권에 의한 경매가 아닌 일반적인 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매 절차에 따라 목적물이 매각된 경우의 유치권자 지위가 어떠한지는 명확하지 않았다. 이에 대하여 대법원은 대상판결을 통해 “유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다”고 판시하여 위와 같은 논란을 불식시켰다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결).
결국 위와 같은 대상결정과 대상판결에 따라, 경매절차에 의하여 유치권자가 유치하고 있는 목적물이 매각된 경우 그 경매절차가 ① 유치권에 의한 경매절차인 경우 유치권은 소멸되는 반면(유치권자는 일반채권자의 지위에서 배당받음), ② 유치권에 의한 경매가 아닌 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매 절차인 경우에는 유치권은 소멸하지 않고 존속하는 것이 원칙으로 해석된다.

/판례제공 : 범현 변호사
법무법인 (유)태평양