1. 회관 이전 추진 배경 및 TF팀 활동 상황 보고

(1) 회관 이전 추진 배경

현재 협회는 오랜 숙원사업인 독자 회관 마련을 추진하고 있습니다. 이를 위해 협회는 2011년 9월 7일 회관건립을 위한 TF팀(이하 ‘회관TF팀’)을 구성하고 10여 차례 회의를 통해 회관건립방식 및 예산확보방안에 관하여 논의해 왔습니다.
협회는 1994년 서울 서초동 소재 변호사회관 신축 당시 1/6 비용을 부담하여, 현 변호사회관에 대하여 1/6의 지분을 보유하고 있으며(서울회 단독 명의로 등기되어 있음), 서울회와의 약정에 따라 위 변호사회관의 5층 전체를 사용하고 있습니다.
또 협회는 유관단체(법조윤리협의회, 법학전문대학원평가위원회, 대한변협법률구조재단, 인권재단)의 업무 공간 확보를 위해 위 변호사회관의 4층 일부 및 인근 양진빌딩 3층 일부를 임차하여 사용하고 있는 실정입니다.
그런데 2012년 사법연수원 수료생 1031명, 로스쿨 졸업생 1451명이 배출되는 등 향후 회원 수가 폭발적으로 증가할 것이 예상됩니다. 또 로스쿨 졸업생들의 의무연수를 협회가 떠맡게 됨에 따라 장기적으로는 이를 위한 교육시설(강당 등) 역시 마련되어야 합니다.
결국 협회 사무국의 업무 증가와 인원확충은 필연적이며, 그에 따라 발생하는 공간확보 문제는 더 이상 미룰 수 없는 과제라 하겠습니다.

(2) TF팀 활동 상황 보고

우선 회관TF팀은 부지를 매입하여 회관을 신축하는 방안과 기존건물을 매입하는 방안을 두고 심사숙고하였습니다. 그 결과 회관신축방안은 서초동 인근에 적당한 규모의 부지를 찾기도 힘들며, 신축비용과 공사기간 등을 고려할 때 현 집행부 임기 내 사업완료가 불가능하며 차기 집행부에 부담이 될 수 있다는 이유로 기존건물 매입방안을 검토하기로 하였습니다.
이에 따라 회관TF팀은 부동산컨설팅 회사와 업무협약을 체결하고 서초·양재동 일원의 매수 가능한 건물을 대상으로 전수 조사하였고, 그 중 위치, 가격 등을 고려하여 27건의 후보물건을 선정한 후, 검토하였습니다.
그러나 대부분 매도희망가격이 터무니없거나, 부지면적이 너무 협소하여 가격의 상승여력이 없다고 판단되는 경우, 건물 자체가 지나치게 노후하거나 건물 외형이 협회의 위상에 걸맞지 않은 경우, 주차시설이 아예 없거나 기계식 주차시설만 형식적으로 보유하는 경우 등 다방면에 걸쳐 검토한 결과 모두 부적합 판정을 내리게 되었습니다.
회관TF팀은 2011년 2월 23일 서울회 회원들을 대상으로 회관 후보건물에 대한 물건정보를 요청하여 총 5건의 추천을 받았으나, 이 중 4건은 이미 검토한 물건이었고, 나머지 1건 역시 회관으로는 부적합하였습니다.
회관TF팀은 지역적으로 서초권에 한정하지 아니하고 후보건물을 찾아, 강남·여의도권 11건의 물건을 검토한 결과, 모두 회관 후보건물로는 부적합하다는 결론에 도달하였습니다.
협회의 가용예산은 회관건축특별회계 적립금 약 80억원(2012년 5월말 기준)과 협회의 변호사회관에 대한 1/6지분 감정평가액(47.3억원), 합계 총 127억원 상당이므로, 레버리지를 감안하더라도 매매대상 건물의 가격은 300억원을 넘을 수 없다고 판단되었습니다.
그러나 200억~300억원 대의 건물의 대개 개인소유이기 때문에 무리하게 높은 가격(평당 2000만원 이상)을 요구하는 경우가 다반사였습니다. 예를 들면 현재 변호사회관의 절반에도 못 미치는 규모인 서초동 소재 A빌딩 경우(대지면적 240평, 연면적 1000평) 평당 2800만원을 요구해 매도희망가가 300억원에 육박하기도 하였습니다.
이에 회관TF팀은 기업구조조정리츠(CR REITs) 방식을 통한 단계적 회관매입방안을 검토하게 되었으며, 그 대상과 내용은 다음과 같습니다.

2. 대상건물 및 매입구조

협회는 회관 건물의 단계적 매입 방안의 하나로 위 기업구조조정부동산투자회사(이하 ‘CR리츠회사’)에 150억원을 투자하고 위 대상건물 1개 층을 장기 임대하는 방식으로 사무소를 이전하는 방안 및 이로 인하여 예상되는 문제점들을 검토하게 되었으며, 그 대상과 내용은 (표1-1~1-4)를 참조하시기 바랍니다.

3. 협회의 자금운영계획

(1) 협회가 필요한 초기 필요자금 및 자금조달계획

협회는 위와 같은 방안을 추진하기 위하여 위 CR리츠회사의 보통주 43.4% 매입에 투자할 금원 150억원, 이전할 건물의 임대보증금 약 3억4200만원 및 인테리어비용 및 기타 필요비용 약 6억원 합계 159억4200만원의 자금이 필요합니다(표2-1 참조).
이를 위해 자금조달계획을 살펴보면, 회관건립기금 80억원(2012년 5월 30일 기준) 및 현재 사용하는 변호사회관에 대한 협회 지분의 매매대금 46억원 합계 126억원(검토의견에 의하면 양도세를 납부하지 않을 가능성이 높음, 비영리법인이 3년 이상 고유목적 사업에 직접 사용하는 고정자산을 처분하는 경우 과세대상 소득에서 제외됨-법인세법 제3조 제3항 및 동시행령 제2조 제2항)이 확보된 자본의 전부이므로, 약 35억원 정도의 자금이 부족하여 이를 금융권으로부터 신용대출을 받아야 합니다(신한은행에서 연 6.5%정도의 금리로 신용대출가능 의견). (표2-2 참조)

(2) 이전 후의 비용의 부담 및 대처방안

협회가 2012년 10월 말경 회관 이전을 목표로 대상 건물 1개 층을 협회의 사무소로 사용하고, 연수공간은 기존과 같이 서울회의 강의실을 임차하여 사용하는 경우를 예정할 경우, 임차료는 기존 연수회계의 자금계획에 따라 사용하므로 협회에 추가 부담이 없게 됩니다. 이를 가정하여 필요비용을 산출하면 다음과 같습니다.

1) 필요비용

월임대료 및 관리비는 약 5580만원(3762만원+1818만원). 임대면적 1개 층 570평의 평당 월임대료는 부가세포함 6만6000원(임대기간 10년 동안 고정), 관리비는 부가세포함 3만1900원이고, 따라서 연간 임대료 및 관리비는 약 6억7000만원이 됩니다(표3 참조).
또한 대출이자는 35억원을 대출받을 경우 협회는 이자율 6.5%를 기준으로 1년에 약 2억2800만원 상당의 이자를 납부해야 하는 부담이 발생하게 됩니다
(기타 건물유지보수비 및 재산세 등이 발생하나, 이는 리츠회사의 임대료 수입 중 일부로 처리되므로 협회가 직접부담하지 않음).

2) 투자수입

한편 배당금 수입은 연평균 6억원이 예상됩니다(투자원금 150억원의 연평균 4%).

(3) 소결: 필요비용-투자수입 분석

이를 토대로 1년을 기준 필요비용의 합계는 약 9억원(임대료 약 6.7억 + 대출이자 2.3억)이나 투자수익배당금은 연평균 약 6억원이므로 연간 부족자금은 약 3억원이 됩니다(표4 참조).
그러나 회관건축특별회계의 적립금(변호사 회비 중 매월 5000원씩 적립)이 연간 약 7억원(현재기준)이며, 향후 5년간 매년 1500~1600명 정도 회원이 증가할 것이 예상되고, 회관건축특별회계의 적립금도 매년 약 8000만원 정도 증가할 것이 예상되므로, 이를 통하여 부족자금을 충당할 수 있게 됩니다(표5 참조).
이 경우 협회는 2013년부터 매년 5억원 이상 분활상환함으로써 5년 이내 대출원금(35억원) 전액 상환이 가능하게 됩니다(이자부담액도 비례하여 감소함).
참고로 일반회계수입은 회원수 증가에 따라 2013년부터 매년 약 7억원 이상 증가하므로, 그 중 일정비율(30%)을 적립하면(2.45억 + 4.75억 + 6.91억 + 8.35억 + 9.79억 + 11.23억 + 5.28억 = 7년간 합계 48.76억원) 7년 이내에 약 48억7600만원 이상의 추가 재원 마련이 가능하게 됩니다.
만약 위 회관건축특별회계 적립금과 일반회계수입 증가분(30%)으로 대출원금 및 이자를 변제한다면, 협회는 대출원금을 3년 이내 전액 상환이 가능합니다.
또 CR리츠회사는 매년 임대료를 3.5%가량 인상할 계획이므로 4년차부터는 임대료수입이 증가함에 따라 협회의 배당금수입이 증가하여 월임대료 부담이 없이 건물을 사용할 수 있을 것으로 예상됩니다.
결론적으로 회관TF팀이 검토한 결과, 회비인상 등의 조치 없이도 이와 같은 협회 이전 방안을 추진할 수 있으며, 그로 인해 자금운용상 문제점은 없을 것으로 판단됩니다.

4. CR리츠회사의 자금운영계획

그렇다면 협회가 위 CR리츠회사에 투자함으로써 원금 손실 등의 리스크는 없는지 그 안정성 여부에 관하여 분석하면 다음과 같습니다.

(1) CR리츠회사의 1년간 필요자금

CR리츠회사가 그 운영을 위하여 필요로 하는 자본금(모집금액)은 총 987억원(보통주 150억원, 우선주 190억원, 차입금 575억원, 보증금 67억원)입니다.
이 중 금융권의 부채 575억원에 대한 대출이자는 연간 약 30억원(5.3%, 5년 고정금리)이며, 우선주투자자의 투자금 195억원에 대한 배당금은 약 14억원(연 7.29%)이고, 협회의 보통주 투자금 150억원에 대한 배당금은 약 6억원(연 4%)입니다.
또 부동산관리회사 운영수수료는 약 3억원(매매대금 930억원의 0.35%)이고, 기타 건물유지보수비용 및 재산세 등 지출부담은 약 4억원으로 예상됩니다(리츠회사에서 충당금을 적립하여 보수하므로 협회가 신경을 안 써도 되며, 이를 감안하여 투자자의 수익률을 예상한 것임).
그렇다면 CR리츠회사가 대상건물을 구입함으로서 연간 약 57억원 상당의 부담이 발생하게 됩니다.

(2) CR리츠회사의 안전성 검토

CR리츠회사는 위 대상건물을 평당 1630만원대에 매입을 하는 것으로, 인근의 강남역 인근의 다른 빌딩의 가격(1800~2000만원) 대비 저가에 매입을 하는 것으로 보입니다.
또 위 대상건물의 부지(약 500평) 역시 감정평가금액이 830억원대에 달하고, 테헤란로 대로변 인근의 토지 시세가 평당 2억~3억원임에 비추어, 토지의 가격만으로도 약 1000억원 상당(평당 2억원 × 500평)으로 예상됩니다.
그렇다면 구조조정물건으로 채권단의 매도압박으로 인하여 강제매각의 성격으로 최저가격인 930억원에 매수를 하는 것이므로 수익성이 있는 것으로 평가할 수 있습니다.
또 위 대상건물의 예상임대료는 평당 6만5000원으로 산정하였으나, 주변 시세는 평당 8만~10만원 선이므로, 임대료의 추가 인상요인이 충분하며, 추후 임대료 수입을 안정적으로 확보하는데 큰 무리가 없어 보입니다.
참고로 위 대상건물의 최근 5년간 공실률을 살펴보면, 4년간은 공실률 0%이고, 2011년 3월~2012년 1월까지 148평(전체 면적 중 2.8%)의 공실이 있었으므로 공실로 인한 운용 리스크는 없다고 판단됩니다.
위에서 살펴본 바와 같이 CR리츠회사는 위 대상건물을 저가에 매수를 하는 관계로 주변시세보다 저가인 평당 6만5000원에 임대를 할 수 있고, 이로 인해 공실이 발생할 가능성이 거의 없으며, 임대료 평당 6만5000원을 기준으로 10개 층을 기준으로 연간 임대료를 합산하면 약 66억6000만원(5700평 × 6만5000원)의 수입이 1년차부터 예상됩니다.
특히 매년 3.5% 임대료를 인상할 경우 임대료 수입은 매년 평균 2억5000만원 이상이 누적적으로 증가하게 되므로, 결론적으로 CR리츠회사로서는 대출이자납부 및 투자자에게 배당금을 지급하는 등 운용에 별 다른 문제점은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 협회의 장기적인 손익 분석

위에서 검토한 바와 같이 CR리츠회사의 임대료수입은 매년 3.5% 증가할 것이 예상되므로, 이로 인하여 협회는 배당금 수입이 증가하여 4~5년차 이후부터 임대료 부담을 상쇄시키게 되고, 대출원금상환으로 금융이자납부 부담도 소멸됨은 물론, 투자금원에 대한 배당금수익 역시 증가할 것이 예상됩니다.
또 토지 및 건물가격의 지속적인 상승가능성이 있음은 물론, 저가에 건물을 매수한 것이므로 매각 시에 협회는 이익금의 75%를 배당받게 됨으로 인하여 많은 차익이 예상됩니다.
또한 협회는 매각 시 (우선주 및 대상 건물에 대한) 우선매수권이 있으므로 회관건축기금 및 수익배당금을 적립하여 우선투자자의 지분을 매수함으로써 추후 온전하게 소유권을 확보할 수 있는 것도 가능합니다(CR리츠의 경우 주주의 지분 보유 제한이 없음).
그렇게 되면 임대료수입으로 금융비용을 공제하고도 많은 이익이 발생할 것이 예상되며, 이를 통해 장기적으로 협회의 재무건전성을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

6. 결론

회관TF는 협회가 위 대상건물로 사무소를 이전하면서 현재 가용자산으로 기업구조조정부동산투자회사를 통해 대상 건물을 단계적으로 취득하는 방안을 적극적으로 추진함이 타당하다는 결론에 도달하였습니다.
이에 상임이사회는 위 내용을 보고받고 이를 재검토한 후 안건으로 상정하여 찬성 의결하였으며, 2012년 4월 23일 이를 다시 이사회 안건으로 상정하여 승인 받음으로써, 총회의결만 남아있습니다.
위 대상건물은 기업구조조정물건으로 빠른 시간 내에 투자결정이 이루어지지 않으면 실기할 수 있습니다.
한편 이러한 결정을 내리기까지 수많은 토론과 검토과정이 선행됐지만, 보안유지가 필요한 부분이 있어 상세한 내용을 전체 회원에게 널리 공개하지 못한 점은 회원 여러분의 양해를 부탁드립니다.
협회가 위와 같이 결론을 내린 바탕에는 협회가 위 리츠회사에 대한 지분을 확대함으로써 대상건물에 대한 지배권을 확보할 수 있다는 것을 전제로 하기 때문에, 국토해양부로부터 주주의 지분보유 제한이 없는 기업구조조정 리츠로 영업인가를 득하여야 할 필요가 있습니다.
현재 협회는 리츠운용사를 통하여 기업구조조정 리츠로 영업인가 여부를 국토부와 협의 중입니다. 때문에 협회의 회관이전 계획은 현재로서는 국토해양부로부터 기업구조조정 리츠로 영업인가 받는 것을 조건으로 추진되고 있음을 아울러 밝혀드립니다. 그리고 이 부분에 관하여는 추후 다시 공표할 계획입니다.
창립 60주년을 맞이하여 협회의 위상 제고 및 전체 회원의 구심점이 될 협회 이전 계획에 많은 관심과 지지를 부탁드립니다.
/ 정리 회관건립을 위한 TF팀