화우, 15일 '부실PF사업장 시공사 대응' 세미나 개최

박수현, '부실 PF사업장에서의 시공사의 대응' 발표

박영우, '부실 PF사업장의 EOD 관련 법률관계' 발표

△ 박수현 변호사가 15일 서울 강남구 아셈타워 화우연수원 강당에서 열린 '부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'에서 발표를 하고 있다.
△ 박수현 변호사가 15일 서울 강남구 아셈타워 화우연수원 강당에서 열린 '부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'에서 발표를 하고 있다.

최근 고금리 기조가 이어지면서 주택가격이 하락하고 부동산 침체가 지속되는 가운데, 책임준공 미이행에 따른 시공사의 배상책임을 줄이기 위해서는 공사지연 사유 등을 면책 사유에 추가해야 한다는 주장이 나왔다.

법무법인 화우(대표변호사 정진수)는 15일 서울 강남구 아셈타워 화우연수원 강당에서 '부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'를 개최했다.

이날 박수현(사법시험 48회) 변호사가 '부실PF사업장에서의 시공사의 대응'을 주제로 발표했다. 

지난 몇 년간 유행한 부동산 PF(Project Financing) 사업은 '미래에 지어질 부동산의 가치'를 담보로 대출을 받아 자금을 조달하는 방식이다. 이와 관련, 시공사의 신용공여방식으로는 △연대보증 △채무인수 △자금보충 △책임준공 △책임분양 △권리포기 등이 있다. 이 중 실무에서 가장 널리 활용되는 방식은 '책임준공'이다. 책임준공이란 사업주체가 공사비용을 지불하지 못할 때 시공사가 약정기간 내 건축물을 완공하기로 약속하는 것이다.

박 변호사는 "부동산PF 사업 관련 대출 약정이나 사업 약정을 통한 신용공여 제공이 시공사의 가장 큰 역할"이라며 "국내 부동산PF 사업은 안정적인 신용등급을 보유한 시공사 보증을 기반으로 하고 있기 때문에 사실상 사업 주체의 자금 조달 리스크가 시공사에 집중되는 구조"라고 설명했다.

이어 "흔히 사용되는 '책임준공' 방식에서는 천재지변과 같은 불가항력 사유를 제외하고는 분쟁 발생, 미착공 등을 이유로 건축물 준공의무를 거절할 수 없도록 명시하고 있다"며 "시공사가 부담하는 의무의 요건·내용·범위와 위반 시 효과 등은 당사자 간 체결된 대출약정이나 사업약정 내용 또는 별도 제공되는 확약서 등에 따라 구체적으로 결정된다"고 덧붙였다.

그러면서 "판례에 따르면 건축물을 완공하지 못할 시 건물 가액을 한도로 대주(貸主)가 돌려받지 못하는 대출원리금의 상당액을 배상해야 한다"며 "공사도급계약에서 책임준공 예외사유를 정했더라도, 시공사는 금융기관에 이를 주장할 수 없다(2009다20628)"고 말했다.

△ 박영우 변호사가 15일 서울 강남구 아셈타워 화우연수원 강당에서 열린 '부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'에서 발표를 하고 있다.
△ 박영우 변호사가 15일 서울 강남구 아셈타워 화우연수원 강당에서 열린 '부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나'에서 발표를 하고 있다.

박영우(사시 42회) 변호사는 '부실PF사업장 EOD 관련 법률관계'를 주제로 발표하면서 책임준공 미이행으로 인한 손실을 줄이는 방안을 제시했다.

그는 "약정된 기한 내에 책임준공을 못하게 됐을 때 시공사에 귀책 사유가 없다고 주장을 하고 법원에 항변을 하는 사례들이 있다"면서도 "대부분 판례는 책임준공 확약서 내용에 따라 시공사가 여전히 책임을 져야 한다고 판시하고 있다"고 설명했다.

이어 "법원 입장에서도 책임준공은 사실 대주를 위한 담보적 성격이 있기 때문에 책임준공 확약을 함부로 부인하기 어렵다"며 "책임준공을 이행하지 못할 '불가항력적인 경우'의 정의를 어떻게 넓히고 좁히느냐가 중요하다"고 말했다.

그러면서 "시행사가 공사비를 추가로 주지 못하는 상황에서는 그대로 시공을 하면 손해라고 생각할 수 있지만 어차피 (시공사가) 책임준공을 불이행하게 되면 연대 채무 내지는 채무 인수를 해야 한다"며 "그 채무는 나중에 법적으로 시행사한테 지연 손해금까지 받을 수 있으니, 우선 책임준공을 이행하는 게 더 안전하다"고 조언했다.

또 "책임준공을 이행하지 않았을 때를 대비해 대출약정 체결 시 공사지연 등에 대한 시공사 면책사유를 추가하거나 미리 관련 증빙자료를 준비할 필요가 있다"고 밝혔다.

 

/임혜령 기자 

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