최근 서울의 한 재건축구역에서 상가 건물 전체를 공유등기로 소유하고 있는 사람들에 대하여 조합설립동의율을 충족시키지 못했다는 이유로 재건축조합에 대한 조합설립인가처분이 취소된 사례가 있어 이를 소개하려고 한다(대법원 2019. 11. 15. 선고 2019두46763 판결).

도시정비법 제35조 제3항에 의하면 재건축구역의 조합설립동의 요건으로써, 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 요한다. 다만 공동주택의 각 동별 구분소유자가 5인 이하인 경우에는 위 과반수 동의를 받지 않아도 된다. 그리고 도시정비법 시행령 제33조 제1항 제2호 가목은 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하도록 규정하고 있다.

한편, 이 사건 상가에는 총 54개의 점포가 있었고 소유자들은 총 48명이었는데, 위 상가건물이 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분등기가 아니라 ‘공유등기’를 하고 있었다. 이에 조합설립추진위원회는 위 상가 소유자들이 모두 공유로 등기되어 있어 이를 대표하는 1명만을 토지등소유자로 보고, ‘공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의’ 요건이 요구되지 않는다고 판단하여 위 동의를 얻지 않은 채 조합설립인가처분을 득했다. 이에 대하여 상가소유자들이 동의율 요건을 문제 삼으며 위 처분에 대한 취소소송을 제기했는데, 1심, 2심, 3심 모두 상가소유자들의 손을 들어주었다.

대법원은 2019두46763 판결에서 이 사건 상가는 구조상이용상 독립성을 갖춘 각 상가호실로 구분되고, 위 상가를 신축 분양할 당시 각 상가호실에 대한 분양계약을 체결함으로써 구분행위도 인정된다고 보아, 비록 구분건물로 등기되지 않았더라도 각 상가호실을 구분소유권의 대상으로 하는 구분소유가 성립한다고 판단하여, 대표자 1명만을 소유자로 산정하여 동의 요건 충족 여부를 가릴 것은 아니라고 보았다.

특히 대법원은 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기 되기 전이라도, 위와 같은 요건들을 갖추면 구분소유권이 성립하며, 공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기된 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공유등기를 마쳤더라도 그러한 이유만으로 구분소유의 성립을 부정할 것이 아니라고 판단했다.

나아가 대법원은 위 도시정비법 시행령 규정은 여러 명이 부동산에 관하여 통상의 공유관계를 형성하고 있는 경우에는 그 공유 목적 부동산이 동일하기 때문에 조합설립 절차의 편의를 도모하는 관점에서 공유자들을 대표하는 1명의 동의 의사를 확인하여도 무방하다는 데 그 취지가 있기 때문에, 이 사건과 같이 구분소유자들이 구조상이용상 독립성을 갖춘 별개의 부동산을 각각 소유하고 있는 경우에까지 시행령 조항을 적용하여 동의 요건 충족 여부를 가릴 것은 아니라고 보았다.

따라서 비록 공동주택 등의 소유자들이 형식상 공유등기를 하고 있더라도 등기의 형식에 따라서만 소유자의 숫자를 산정할 것이 아니라, 이 사건 상가와 같이 실질적으로 구분 소유가 성립되는지 여부를 살펴 조합설립동의 요건을 검토해야 할 것이다.

/김정우 재개발·재건축 전문변호사

서울회·법무법인 센트로