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[전문분야 이야기]부동산거래와 양도소득세 부담 약정
김백영 세법 전문변호사(부산회·법무법인 삼덕)  |  kimby8711@hanmail.net
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[700호] 승인 2018.08.06  09:39:46
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세금은 정부가 주로 사인들의 경제활동에 끼어들어서 거래물의 일부를 떼어가거나 부담을 주는 금전이다. 따라서 사인 간의 경제활동 중에 가장 빈번한 계약을 체결함에 있어서 반드시 세금부담 문제가 발생한다. 거래에 참여하는 당사자는 먼저 거래과정에 어떤 세금이 발생하는지 면밀히 체크하고 이어 이 세금을 가능한 상대방에게 전가시키거나 아니면 자신에게 최소한의 부담으로 돌아오도록 하는 협상전략이 필요하다. 이점에서 이러한 계약에 직접 참여하거나 조언을 하는 변호사로서는 이 세금부담 문제를 잘 챙겨주는 조세부담전략을 활용할 필요가 있다.

계약 중에서도 부동산거래를 중심으로 살펴보기로 한다. 부동산을 매매할 때에 양도인 쪽에 양도소득세(이에 부대되는 지방소득세 포함)와 부가가치세(단 토지는 면세) 부담이 생긴다. 거래 과정에서 발생하는 양도소득세 등 부담약정은 유효하다(대판93다296). 우선 부동산 매도자가 전략적으로 우위에 있을 때에 매도가액을 높이는 방안을 채택할 수 있고, 양도소득세를 매수인이 부담하는 방안을 선택할 수 있고, 이 경우

① 매매계약서 매매대금 난에 매매계약에 따른 양도소득세와 지방소득세는 매수인이 별도로 추가 부담한다.

② 양도소득세(지방소득세 포함)는 잔금지급 시에 매수인이 부담한다.

③ 아니면 매매계약서 특약 난에 부동산 매매에 따른 소득세(지방소득세 포함)는 매수인이 부담한다고 기재하면 된다.

여기서 ①을 채택하면 매수인은 매도인의 이름으로 법정 신고납부 기간 내에 양도소득세와 지방소득세를 매도인에게 지급하거나 자진신고 납부하여야 하고 이를 이행하지 않으면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다(대판93다19108, 90다카27471).

만약 ②를 채택하면 매수인은 잔금지급 시에 양도소득세 및 지방소득세까지 이행제공 해야만 소유권이전등기를 넘겨받을 수 있는 동시이행관계에 있게 된다(대판92다56490, 94다27977).

반면 ③은 단순한 특약기재만으로 소유권이전등기 서류 교부와 동시이행관계에 있다고 할 수 없고 소득세만 별도로 청구해야한다(대판92다56490, 94다27977).

매수인 입장에서 양도소득세 등을 부담하기로 약정하였으나 그 부담세액이 계약 당시의 예상을 현저히 초과하고 만일 이러한 상황을 알았다면 계약을 하지 않았으리라고 인정되는 경우에는 계약내용의 중요부분의 착오로 보아 매매계약을 취소할 수 있을 것이다(대판93다24810).

양도소득세 자진 신고 납부를 매수인이 하기로 특약을 한 것이 아니라면 매도인이 자진 신고 납부를 제대로 이행하지 아니하여 부과된 가산세는 매수인에게 청구할 수 없다(대판90다카11278).

양도인은 매매대금을 모두 지급받을 때에 양도시기가 되므로 이때를 기준으로 양도소득세 신고납부를 하여야 하고(대판94누8785), 양도소득세를 추가로 지급받으면 추가지급 받은 금액을 양도가액에 포함시켜서 수정신고를 해야 하고, 이를 이행하지 않으면 가산세를 부과 당하게 된다.

흔히 토지수용재결에 의하여 소유권을 상실하면 이때 결정된 보상금을 기준으로 양도소득세 신고납부를 하고 그 후 이의재결이나 행정소송으로 보상액이 증액되면 추가로 수정신고 납부해야 하는 것과 마찬가지 법리이다.

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