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[전문분야 이야기]부동산 전문변호사와 건설법
오승철 부동산 전문변호사  |  osc2050@naver.com
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[681호] 승인 2018.03.26  09:34:07
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건설법은 부동산 전문변호사의 업무확장 대상 1순위이다. 부동산개발(프로젝트 파이낸싱), 건설도급, 하자보수(구분소유자의 하자담보추급), 주택건설(주택조합), 도시개발, 재건축·재개발 등이 건설법의 주요분야이다. 부동산법과 건설법은 경계가 모호할 정도로 법리적·실무적으로 서로 밀접하게 연결되어 있다. 일반인들은 이 둘을 하나로 본다.

부동산법과 건설법은 행정소송을 매개로 하나가 된다. 건축법, 국토계획법(시군관리계획·시군계획시설·개발행위허가·토지거래허가), 토지보상법(수용재결무효/취소·보상금증액·환매), 주택법(주택건설사업), 도시개발법(환지), 도시정비법(재건축·재개발) 등은 부동산법과 건설법을 씨와 날로 하는 법률이다. 그래서 부동산전문변호사가 건설법으로 업무확장을 하기 위해서는 부동산행정소송을 통해 행정·헌법소송의 내공을 쌓아야 한다.

하지만 행정법 전문변호사로 진로를 바꿀 생각이 아니라면 부동산·건설 전문변호사의 주된 업무는 행정소송이 아니라 민사소송이 되어야 한다는 것을 잊지 말아야 한다. 그 이유 하나, 부동산행정·헌법소송은 민사법을 기초로 하기 때문에 민사법의 기초가 튼튼하지 못하면 부동산행정·헌법소송에서도 일류가 될 수 없다. 이유 둘, 행정·헌법소송은 변론 외적 변수에 의해 사건의 승패가 결정되는 경우가 많아서 전문변호사로서 자긍심을 갖고 실력과 커리어를 쌓아 나가기에 민사소송보다 훨씬 매력이 떨어진다.

부동산전문변호사가 건설분야로 업무를 확장해 나가는 순서는 각자의 관심과 업무환경에 따라 달라질 문제지만, 일반적으로는 도시개발·재건축·재개발 분야를 맨뒤로 미룰 것을 권한다. 다른 부동산·건설법의 기초지식을 많이 필요로 하는 특수분야이기 때문이다.

집합건물법은 부동산신탁법과 함께 부동산법과 건설법의 가교 역할을 한다. 그래서 건설전문변호사가 되기 위해서는 부동산신탁법과 함께 집합건물법을 마스터해야 한다. 구분소유권의 성립요건 및 등기, 전유부분·공용부분의 구분, 공용부분의 관리·변경, 대지권과 대지사용권, 관리단과 관리비, 상가업종제한 등이 집합건물법의 주요 이슈이다.

집합건물에 관한 판례법은 1984년 법 제정 이후 꾸준히 축적되어 거의 완성단계에 이르렀다고 볼 수 있지만, 아직 새로운 연구·개척의 여지를 많이 남겨두고 있다.

집합건물법을 처음 공부할 때 가장 헷갈리는 부분은 대지권등기에 관한 것이다. 대지를 사용할 수 있는 실체법상의 권리, 즉 소유권·지상권·임차권 등 본권을 ‘대지사용권’이라 하는데, ‘대지권’은 대지사용권이 전유부분과 분리처분될 수 없음을 등기부에 공시하기 위하여 고안해 낸 도구적 개념이다(소유권대지권·임차권대지권·지상권대지권 등).

‘대지권등기’는 집합건물등기부 표제부에 하는 등기를 말하고, ‘대지사용권에 관한 등기’는 대지권의 목적인 토지에 하는 본권취득에 관한 등기(소유권이전등기·지상권설정등기·임차권설정등기 등)를 말한다. 대지권등기를 하기 위하여는 ‘대지사용권에 관한 등기’를 먼저 마쳐야 한다.

대지권등기를 한 등기관은 대지권의 목적인 토지 등기부에 직권으로 그 토지가 집합건물 대지권의 목적이 되었다는 뜻을 기재하는데, 이것을 ‘대지권이라는 뜻의 등기’라고 한다. 이 등기를 할 때는 등기목적란에 ‘대지권’이라 표시하고, ‘권리자 및 기타사항’란에 그 지상에 건축된 집합건물을 표시한다.

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