1. 서설
아파트 등 공동주택은 공동주택관리법이 적용되고, 이 중 의무관리대상 공동주택은 지자체 등으로부터 강력한 감독이 이루어지고 있다. 그러나 비의무관리대상 공동주택의 경우 공동주택법의 의무규정들이 적용되지 않고 지자체 등의 감독도 잘 이루어지지 않아 공동주택의 관리와 관련한 문제가 발생한 경우 그 해결이 쉽지 않다.
그 이유는 비의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법 중 일부만 적용이 되고, 적용되지 않는 부분은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ’집합건물법‘이라 한다)’이 적용되고 있음에도 이를 잘 모른 채 공동주택관리법에 근거하여 규약을 작성한 경우가 매우 많기 때문이다.
그러나 집합건물법은 규정의 공백이 많고 공동주택의 관리에 문제가 생길 경우 민사소송을 통해 해결해야 하기 때문에 문제를 해결하는 것이 현실적으로 매우 어렵다.
이 글은 이렇게 비의무관리대상 공동주택에 적용되는 공동주택관리법의 관리현실을 문제 삼고, 그에 관한 해결책을 조심스레 제안하고자 함에 있다.
2. 비의무관리대상 공동주택의 공동주택 관리법 적용범위
공동주택법 제2조에 따라서 비의무관리대상 공동주택도 공동주택관리법을 적용받는다. 그러나 동법은 공동주택의 관리방법, 입주자대표회의 및 관리규약, 관리비 및 회계운영, 공동주택의 전문관리, 공동주택관리 분쟁조정, 협회 규정은 의무관리대상 공동주택에 한하여 적용됨을 분명히 하고 있어 이 부분은 비의무관리대상 공동주택에 적용되지 않는다(헌법재판소 2012. 3. 29. 2010헌마671참조).
그렇다면 결국 공동주택관리법에서 위 규정들을 제외한 나머지 부분만 비의무관리대상 공동주택에 적용된다고 할 것이고 이를 추려보면 장기수선충당금, 행위허가, 하자담보와 관련된 정도의 규정만 적용될 것으로 보인다.
3. 비의무관리대상 공동주택 관리의 문제점
위에서처럼 집합건물법은 규정의 공백이 많고 지자체의 감독 권한이 거의 없어 사실상 행정청에 의한 관리가 불가능하기에 문제 발생 시 구분소유자들이 별도로 소송을 통하여 해결해야 한다.
그러나 구분소유자들 중 일부는 해당 공동주택을 임대하여 다른 곳에 거주하고 있고, 실제 거주한다고 하더라도 주택의 관리에 큰 관심을 보이지 않는 경우가 많다. 설령 구분소유자들이 합심하여 문제를 해결할 의지를 보이고 단체행동에 나서 ‘비상대책위원회’ 등을 결성한다고 하더라도 소송비용 등 경제적 부담이 발생하면 그 의지가 꺾이고 ‘비상대책위원회’는 어느새 소리없이 소멸되고 만다.
더욱이 집합건물법이 공백이 많고 관리인이 배임 등으로 형사처벌을 받는 경우가 아니라면 구분소유자들이 관리인을 상대로 민사소송을 제기한다고 하여도 승소하기란 매우 어렵기에 이러한 사정을 잘 알고 있는 일부 악덕 관리인들은 길게는 수십년 동안 해당 공동주택의 관리인으로 자처하면서 온갖 부조리한 행위를 일삼으며 해당 건물에서 제왕적 지위를 누리는 것이 현실이다.
4. 문제의 해결방안
가. 법 개정의 필요성
현재의 공동주택관리법을 개정하여 비의무관리대상 공동주택의 경우에도 주택의 관리 부분에 대해 의무관리대상 공동주택에 준하여 입주자대표회의, 선거관리위원회 등 자치기구를 만들도록 강제할 필요성이 있다. 또한 집합건물법을 보다 자세히 규정하고 벌칙조항을 신설하여 집합건물의 관리와 관련한 법 위반의 경우 형사처벌이 가능하게 하여, 민사소송이 거의 유일한 해결책인 현재의 문제점을 보완할 필요성이 있다.
나. 규약의 조화로운 해석
기존에 공동주택관리법을 근거로 하여 작성된 관리규약을 어떻게 해석할 것인지 문제이다. 공동주택의 관리에 관하여는 집합건물법이 적용됨에도 관리규약에는 ‘입주자대표회의, 동별대표자’ 등이 규정되어 있기 때문이다.
이 경우 입주자대표회의는 집합건물법의 ‘관리위원회’ 또는 ‘단지관리단’으로 보고, ‘동별대표자’는 ‘관리위원’ 또는 ’단지관리인‘으로 보아야 할 것으로 생각된다. 물론 입주자대표회의와 관리위원회, 동별대표자와 관리위원은 동일시 할 수 없다는 문제가 있지만 집합건물법과의 조화로운 해석을 위하여는 적절하다고 생각된다.
다. 표준규약의 적극 홍보
대부분의 각 지역은 ‘단지형 공동주택 집합건물 표준규약’이 마련되어 있음에도 그 존재를 잘 모르고 있다.
위 표준관리규약은 법의 공백을 잘 메우고 있어 이를 각 공동주택의 실정에 맞게 수정한 규약을 관리규약으로 채택한다면 분쟁의 소지를 획기적으로 줄일 수 있다고 보인다.