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[전문분야 이야기]건설전문변호사가 되려면 공사하자 소송 시 아래 사항을 체크합시다
김조영 건설법 전문변호사  |  5929600@naver.com
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[661호] 승인 2017.10.30  09:48:43
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■ 공사하자 소송의 상대방

일반적인 공사하자소송은 일반 사무실 건물 공사에 대한 하자, 단독주택건물 공사에 대한 하자, 연립주택이나 다세대주택 건물 공사에 대한 하자, 대규모 아파트 건물에 대한 공사하자 등으로 구분할 수 있다.

이러한 공사하자는 크게 2가지 부류로 나눌 수가 있다. 첫 번째는 건축되어 준공된 뒤 건축주가 그 소유권을 가지고 계속 소유하는 경우로서 회사가 소유하는 일반 사무실 건물이나 단독주택 등이 이에 해당한다.

두 번째가 공사 중이나 준공된 뒤에 각 구분소유권별로 분양을 하여 준공 뒤에는 건축주가 해당 구분소유권을 소유하고 있지 않고 분양을 받는 수분양자가 소유권을 가지는 경우이다. 대규모 아파트단지, 또는 분양을 목적으로 한 사무실 건물, 그리고 흔히 말하는 속칭 ‘집 장사’가 짓는 연립주택이나 다세대주택, 단독주택의 경우가 이에 해당한다.

준공 후 공사하자가 발생한 경우 위 첫 번째의 경우에는 건축주가 직접 공사를 한 건설회사를 상대로 하자보수청구를 하고, 이에 따른 하자보수가 잘 되지 않을 경우에는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하게 된다.

그런데 두 번째에 해당하는 경우에는 건축주 겸 분양을 한 사람이나 회사가 제3자에게 분양을 한 것이기 때문에 분양을 받은 사람의 입장에서는 건축주 겸 분양을 한 사람이나 회사를 상대로 하자보수를 청구하게 되는데, 실제로는 이 사람들이 하자를 발생케 한 것이 아니라 실제로 공사를 한 건설회사가 하자를 일으킨 것이다. 따라서 건설회사를 상대로 바로 하자소송을 하고 싶으나 예전 법에는 건설회사가 현재 수분양자에게 직접적인 손해배상책임이 없도록 되어 있었다. 그래서 이러한 불합리한 면을 해결하기 위하여 건설회사도 직접적인 하자보수책임이 있는 것으로 개정이 되었다. 또 보증보험회사의 하자보증증권의 금액이나 기간에 따라 상대방에 대한 청구금액도 달라지게 된다.

따라서 개정법률 및 하자보증증권의 내용을 보고 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 상대방이 누구인지 먼저 파악을 하여야 할 것이다.

■ 하자담보책임과 기간

하자담보책임과 기간에 대하여 해당 건물의 사용검사 또는 사용승인을 받은 연도에 따라 그 책임과 기간이 달라지고 있다.

2005년 5월 26일 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 경우, 2005년 5월 26일 이후 사용검사 또는 사용승인을 받고 2013년 6월 19일 이전에 분양된 경우, 2003년 6월 19일 이후에 분양된 경우 등 경우의 수에 따라 하자담보책임과 기간이 달라지게 된다. 이에 대한 자세한 내용은 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회에서 발간한 ‘건설소송실무’ 책자를 보면 알 수 있다.

또 아파트의 경우에는 개개인이 별도로 하자소송을 제기하는 것이 어려워 아파트입주자대표회의가 대신하여 소송을 제기하는 경우가 대부분인데, 이 경우에 구분소유자 중 일부가 소송을 제기하는데 합류하지 않고 그 결과를 지켜 본 뒤에 나중에 소송을 제기하겠다고 하는 경우가 많이 있다. 하지만 이 소송을 하는데 시간이 지나가기 때문에 소송을 제기하지 않은 구분소유자에 대하여는 시효소멸이 될 수가 있음을 상기시켜 주어야 한다.

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