1. 개요

2017년 5월 30일부로 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)에 근거한 ‘주택임대차분쟁조정위원회(이하 ‘조정위’)’ 제도가 시행되었다. 대한법률구조공단(이하 ‘공단’)의 6개 거점지부에 설치된 조정위는 각 관할구역내 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하게 되는데, 그중 서울과 강원도 지역을 관할하는 서울중앙지부 조정위가 2017년 5월 30일부로 업무를 개시하였고, 나머지 5개 권역 조정위도 2017년 7월 3일 개소될 예정이다.

2. 입법경과

지난 19대 국회에서는 주택임대차분쟁을 소송 전에 조정으로 해결하는 조정위원회를 마련하려는 오병윤 의원 대표발의안 포함 총 10개의 의원입법안(이후 여·야 협의체인 ‘서민주거복지특별위원회’의 제시의견으로 통합)이 발의되었다.

이들 법안은 모두 법제사법위원회 제1소위에 회부되었다. 소위는 법무부, 국토교통부, 대법원 법원행정처 등의 정책책임자들을 참석시켜, 제도 신설의 실익, 조정위를 어디에 설치할 것인지, 재판상 화해 효력 인정 여부 등을 심도있게 논의하였다.

최종적으로 제도의 도입 필요성을 공감하고, 준사법적 기능인 조정업무의 균질성과 안정성을 확보하는 차원에서 조정위를 전국 조직인 공단 지부에 두되(그외 특별시·광역시·도 등에도 지자체의 실정을 고려하여 조정위를 “둘 수 있다”고 규정), 조정업무의 독립성을 엄격하게 보장하는 내용으로 여·야·행정부·사법부간에 최종 합의되었다. 통합대안 법안은 19대 국회 마지막 본회의일인 2016년 5월 19일 재석의원 225인 전원 찬성으로 의결되었다.

3. 주요내용

가. 조정위 설치

조정위 설치 단위는 현실적 운용 상황에 탄력적으로 대응할 수 있도록 시행령에 맡겨, 고등법원 소재지별로 공단의 6개 거점지부에 지역별 조정위를 설치하였다. 준사법적 기능인 조정업무와 공단의 법률구조사업을 준별하여, 조정위와 공단의 상호 인적, 기능적 교류를 금지하고 있다.

나. 조정위의 심의·조정 대상

차임 또는 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차주택의 반환, 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁, 기타 주택임대차 관련 거의 모든 분쟁을 포괄한다.

다. 조정위의 구성 및 운영

조정위원은 주택임대차에 관한 학식과 경험이 풍부한 변호사, 교수, 공인회계사 등 관련분야 전문가 중에서 공단 이사장이 위촉한다(5~30인). 조정위는 분쟁의 효율적 해결을 위하여 3명의 조정위원으로 구성된 조정부를 운영한다. 조정위 사무국은 사실조사, 쟁점정리, 법률적 검토 등 조정사건의 심의·조정 실무를 담당한다.

라. 조정 처리 절차

주택임대차분쟁의 당사자는 해당 주택이 소재하는 지역 관할 조정위에 서면 또는 구두로 분쟁 조정을 신청할 수 있다. 조정위는 피신청인에게 조정신청서를 송달하고, 피신청인이 송달받은 날로부터 7일 이내에 조정에 응하고자 하는 의사를 조정위에 통지하면 조정절차가 개시된다. 조정 처리기간은 60일인데, 부득이한 사정이 있는 경우 30일까지 연장할 수 있다. 조정위는 당사자 등에게 출석하여 진술하거나 자료 등을 제출할 것을 요구할 수 있고, 조정위원·심사관·조사관으로 하여금 조정 대상물 등에 대한 조사와 자료 수집을 하게 하고, 시·도지사에게 확정일자 등 필요한 자료를 요청할 수 있다. 조정을 하기에 적당하지 아니하거나 조정 신청에 부당한 목적이 인정되는 분쟁에 대해서는, 조정을 하지 아니하는 결정으로 종결할 수 있다. 조정위가 작성한 조정안은 각 당사자에게 통지되고, 당사자 모두가 통지받은 날로부터 7일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시한 경우에 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보며, 합의된 조정안 내용은 조정서로 작성된다. 특히 각 당사자 간에 금전의 지급, 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 갖는다(다만, 기판력은 불인정). 조정위의 운영 및 조정절차에 관하여 주임법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 민사조정법을 준용한다.

4. 개선 방안

주임법은 조정의 개시, 성립 요건, 효력과 관련하여, 민사조정법은 물론 다른 행정형 분쟁조정제도와 비교해 볼 때 지나치게 엄격하고 제한적이다. 피신청인이 조정에 응한다는 의사표시와 조정안을 수락하는 의사표시 기간(현재 7일)을 14일 정도로 늘리거나, 부정적 의사표시를 하지 아니하면 절차가 개시되거나 동의한 것으로 보는 네거티브 규정 방식으로 전환할 필요가 있다. 조정위의 구성과 조정절차의 전문성, 중립성, 객관성을 여타 제도와 비추어 볼 때, 조정성립결과에 대해 재판상 화해의 효력을 부여하는 것이 타당하다. 지자체별 조정위와의 중복투자 및 이중 집행권원 가능성 문제, 조정강제개시, 시효중단효 부여, 수수료 부과 근거 마련, 상가건물임대차분쟁을 조정대상에 포함시키는 문제 등도 함께 검토되어야 한다.