전회에 이어 공동주택관리법과 집합건물법 상 하자담보책임기간의 법적 성격과 실제 적용에 대하여 살펴본다.

종전 주택법 제46조 제1항에는 “사업주체는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다”라고 규정되어 있어 주택법상의 하자담보책임기간은 하자발생기간으로 보았다.

이에 반하여 집합건물법 제9조에는 “건물을 건축하여 분양한 자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다”고 규정하고, 제9조의2 제1항에는 “제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다”라고 규정하여 제척기간으로 보는데 이론이 없었다.

그런데, 공동주택관리법 제36조 제1항에는 “사업주체와 시공자는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다”라고 집합건물법과 유사하게 규정되어 공동주택관리법 상의 하자담보책임기간도 제척기간으로 해석할 여지가 있다. 그러나, 제37조 제1항에는 “사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다“라고 규정하여 종전 주택법과 마찬가지로 공동주택관리법 상의 하자담보책임기간은 하자발생기간으로 보아야 한다고 생각한다.

제척기간은 원칙적으로 출소기간으로 보나, 집합건물법 상의 제척기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니라고 해석된다(대법원 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결). 한편 대법원은 집합건물법 제9조에 의한 책임은 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이므로 이에 따른 손해배상청구권에 대하여는 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다고 판시하였다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결). 그리고 집합건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효는 각 하자가 발생한 시점부터 별도로 진행한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결).

하자가 발생하였음에도 구분소유자가 분양자에게 하자보수청구 등 권리행사를 하지 않다가 제척기간을 도과하면 소멸시효가 완성되지 않았다 하더라도 권리를 행사할 수 없다. 이와 반대로 소멸시효가 제척기간보다 먼저 완성하였을 경우에도 손해배상청구권을 행사할 수 없을 것이나, 집합건물의 구분소유자의 분양자에 대한 손해배상청구권의 소멸시효는 10년으로 제척기간보다 짧지는 않으므로 그러한 경우는 발생하지 않을 것이다.

이상의 점을 종합하면 공동주택관리법과 집합건물법 상의 하자담보책임과 관련하여 하자가 발생한 경우에는 다음과 같이 적용되어야 할 것이다.

공동주택관리법 상 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하였다면 집합건물법 상 하자담보책임기간 내에 재판상 또는 재판 외의 방법으로 하자보수청구를 하여야 한다. 만일 하자보담보책임기간 내에 하자가 발생하였음에도 하자담보책임 기간 내에 재판상 또는 재판 외의 하자보수청구를 하지 않았다면 권리를 구제받지 못한다. 하자담보책임기간 내에 재판 외의 방법으로 하자보수청구를 하였으나 사업주체 등이 하자보수를 하여 주지 않을 경우에는 하자발생일로부터 10년이 지나기 전에 재판상 청구를 하여야 한다.