1. 사안의 개요

가. A회사는 1996년 7월 27일 남양주시장으로부터 남양주시 소재에 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)를 건설하기로 하는 주택건설사업계획 승인을 받고, 1996년 8월 28일 피고와 사이에 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보증계약’)을 체결하였다.

나. 이 사건 분양보증계약의 주요 내용은 다음과 같다.

제1조(보상하는 채무) 갑(피고)은 을(A회사)이 파산 등으로 분양계약에 따라 당해 주택의 분양이행을 하지 못하는 경우 기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양이행 채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보상한다.

제5조(보증채무의 이행방법의 결정) 보증채무의 이행방법은 갑이 결정한다.

다. A회사가 1998년 11월 18일 부도를 내면서 이 사건 아파트의 신축공사가 중단되자, 피고는 이 사건 분양보증계약 이행방법으로 ‘분양이행’을 선택하고, 승계시공사로 B회사를 선정한 다음 이 사건 아파트의 신축공사를 진행하여 2000년 10월 6일 남양주시장으로부터 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받았다.

라. B회사가 이 사건 아파트를 신축하는 과정에서 부실시공을 하여 하자가 발생하였다. 원고(입주자대표회)는 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 피고에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 후, 피고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제9조의 분양자로서 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담한다고 주장하며 소를 제기하였다.

2. 원심의 판단

원심은 “주택분양보증인이 분양보증계약에 따라 부담하는 채무는 분양보증계약의 내용에 따라 결정되는 것이지 분양계약의 내용에 따르는 것이 아니고, 주택분양보증인이 수분양자에 대하여 원래의 분양계약에 따른 의무를 이행한 경우에도 이는 분양보증계약의 내용에 따라 분양계약의 기본적인 사항을 이행할 의무를 부담하는 것이지 분양계약상 권리·의무를 승계하는 것은 아니다. 주택분양보증인이 분양이행을 하였더라도 분양계약의 당사자가 아닌 이상 집합건물법 제9조의 분양자에 해당하지 아니하므로 그에 따른 하자담보책임을 부담하지 아니한다.

다만 분양보증계약에 기초하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 하여야 하나 이는 상행위에 해당하는 분양보증계약에 기초한 상사채권으로서 5년의 소멸시효기간이 적용된다”고 판단하였다.

3. 대법원 판결의 요지

대법원은 “분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 분양계약 체결 당사자는 아니나 분양보증계약 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인, 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다고 할 수 있다.

또한 사업주체는 해당 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실하여 그 분양을 완료하였다고 볼 수 없으므로, 실제로 건축공사를 맡은 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다.

따라서 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우, 집합건물법 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담하므로 이에 따른 손해배상청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다”고 판단하고, 이 부분 원심판결을 파기하였다.

4. 대상판결의 의의

대상판결은 주택분양보증인이 집합건물법 제9조 제1항의 분양자에 해당함을 명시적으로 확인한 최초의 판결이다. 주택분양보증인이 집합건물법 제9조 제1항의 보증인에 해당한다고 봄에 따라 구분소유자들은 주택분양보증인에 대하여 민법상의 담보책임에 기초한 손해배상을 청구할 수 있게 되었고, 결과적으로 구분소유자들의 주택분양보증인에 대한 손해배상채권에 대하여 10년의 소멸시효기간이 적용됨에 따라 집합건물의 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자는 더욱 두터운 보호를 받을 수 있게 되었다는 점에 의미가 있다.