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계약금을 일부만 지급받은 경우, 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는지 여부대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결
판례제공: 김시주 변호사  |  sjk@hmplaw.com
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[572호] 승인 2015.12.28  10:29:18
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민법 제565조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 시, 계약금 중 일부만 지급된 경우라 해도 해약금의 기준이 되는 금원은 교부받은 일부 계약금이 아니라 최초 약정계약금이다. 교부받은 금액을 기준으로 할 경우 일정 금원을 계약금으로 정한 당사자들 의사에 반할뿐 아니라 계약해제가 용이해져 계약의 구속력이 약화될 수 있기 때문이다

1. 사실관계

원고는 2013. 3. 25. 피고로부터 서울 소재 아파트 D동 1401호를 매매대금 11억원에 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 1억1000만원 중 1000만원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억원은 다음날인 2013. 3. 26. 피고의 은행계좌로 송금하기로 약정하였다.

이 사건 매매계약의 주요내용은 다음과 같다.

① 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다(제5조).

② 매도인 또는 매수인은 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할수 있으며, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한 제5조의 기준에 따른다(제6조).

원고는 이 사건 매매계약 체결 당일 피고의 은행계좌로 계약금 중 1000만원을 송금하였다.

피고는 다음 날인 2013. 3. 26. 이 사건 매매계약 체결을 중개하였던 공인중개사에게 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 통보하고 피고의 은행계좌를 해지하여 폐쇄하였다.

원고는 이러한 사실을 모른 채 같은 날 11시 30분경 피고의 은행계좌에 나머지 계약금 1억원을 송금하려 하였으나 위와 같은 계좌 폐쇄로 송금에 실패하자, 1억원을 자기앞수표 1장으로 발행하여 공인중개사 사무소를 방문하였고, 공인중개사로부터 피고가 이 사건 매매계약을 해제하려고 피고의 은행계좌를 폐쇄하였다는 사실을 전해 들었다.

원고는 2013. 3. 27. 피고가 나머지 계약금 1억원의 수령을 거절한다는 이유로 피고를 피공탁자로 하여 서울동부지방법원 2013년 금제115호로 1억원을 공탁하였다.

피고는 2013. 3. 27. 원고를 피공탁자로 하여 서울중앙지방법원 2013년 금제6375호로 2000만원을 공탁하고, 같은 날 원고에게 “매도인은 여러 가지 사정상 매수인으로부터 수령한 계약금 1000만원의 배액인 2000만원을 매수인에게 공탁하고 이 사건 계약을 해지한다”는 내용의 해약통고서를 보냈고, 2013. 3. 29. 위 통고서가 원고에게 도달하였다.

원고는 2013. 4. 24. 피고에게 “잔금일인 2013. 4. 29.까지 잔금을 지참하여 공인중개사 사무소를 방문할 예정이니 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해 달라”는 취지의 통고서를 보냈고, 그 무렵 위 통고서가 피고에게 도달하였다.

원고는 2013. 4. 29. 잔금을 지참하고 공인중개사 사무소를 방문하였으나, 피고는 그곳에 나오지 않았다.

원고는 2013. 6. 3. 피고에게 “피고가 2013. 4. 29. 잔금 기일에 참석하지 않아 현재 이행지체 상태에 빠졌는바, 2013. 6. 7. 오전 10시까지 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 않으면 별도의 해제통고 없이 당해 최고서를 통하여 계약 해제의 의사표시를 갈음한다”는 내용의 통고서를 보냈고, 2013. 6. 4. 위 통고서가 피고에게 도달하였다.

2. 원심법원의 판단

원심법원은 ① 피고가 2013. 3. 26. 은행계좌를 폐쇄하고, 2013. 3. 29. 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 통고서를 보냄으로써 이 사건 매매계약상의 소유권이전의무를 이행하지 아니할 의사를 명백하게 표시하였으므로, 이 사건 매매계약은 피고의 이행거절을 이유로 한 원고의 2013. 6. 3.자 계약해제의 의사표시에 의하여 2013. 6. 7. 적법하게 해제되었다고 본 다음, ② 피고는 해제에 따른 원상회복으로서 원고에게 지급받은 1000만원을 반환할 의무가 있고, 채무불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 매매계약 제6조에서 정한 위약금 1억1000만원을 지급할 의무가 있으나 위 금원은 부당히 과다하므로 그 액수를 70%로 감액한 7700만원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

3. 대상 판결의 입장

가. 공탁금 회수 관련

피고는, 원고가 2013. 6. 7. 공탁금 1억원을 회수한 이상 계약금 지급의무를 이행하지 않게 된 것이므로 원고가 계약금 지급의무를 이행한 것을 전제로 하여 이루어진 원심의 판단은 잘못이라고 주장한다.

그러나 원심은 피고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 판단한 것으로 이러한 원심의 판단은 원고가 계약금을 전부 지급하였음을 전제로 한 것이 아니므로, 원고가 계약금 중 1억원을 공탁하였다가 회수한 사실이 이 사건 매매계약의 해제 여부 나아가 판결 결과에 아무런 영향을 미치지 아니한다(그리고 기록에 의하면 원고는 피고가 은행계좌를 폐쇄하여 계약금의 수령을 거절하자 1억원을 법원에 공탁하였다가 이 사건 매매계약이 적법히 해제된 2013. 6. 7. 원상회복의 일환으로 위 공탁금을 회수한 사실이 인정될 뿐이다).

나. 이 사건 매매계약이 원고의 계약금 지급의무 불이행으로 해제되었는지

피고는 이 사건 매매계약은 이미 원고의 계약금 지급의무 불이행으로 특약사항 제4조에 의해 당연히 해제되었으므로 피고의 이행거절이 문제될 여지가 없는데도 이와 달리 본 원심의 판단은 잘못이라고 주장한다.

이 사건 매매계약의 특약사항 제4조가 “만일 2013. 3. 26.까지 계약금 중 1억원이 입금되지 않을 경우, 별도 약속이 없는 한 최고없이 이 계약은 해제된다”고 규정하고 있고, 원고가 2013. 3. 27.에서야 나머지 계약금 1억원을 공탁한 사실은 인정된다. 그러나 원고가 2013. 3. 26. 피고에게 1억원을 지급하지 못한 것은 피고가 1억원을 수령하지 않으려고 피고 은행계좌를 폐쇄하였기 때문이므로, 원고가 2013. 3. 26.까지 피고에게 1억원을 지급하지 못한 데에 원고의 귀책사유가 없다. 따라서 이 사건 매매계약이 원고의 계약금 지급의무 불이행으로 특약사항 제4조에 따라 해제되었다고 볼 수 없다.

다. 계약금 일부만 지급된 경우 그 지급받은 금액의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부

피고는, 원고가 계약금을 전부 지급하기 전까지는 이 사건 매매계약의 구속력이 약하므로, 피고는 계약금 일부로서 지급받은 1000만원의 배액을 상환하면 얼마든지 이 사건 매매계약을 해제할 수 있는데도, 이와 달리 판단한 원심판결에는 계약금 일부만 지급된 경우에 계약의 해제에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 주장한다.

그러나 앞서 본 바와 같이 원고가 계약금 1억 1000만원을 전부 지급하였다고 봄이 타당하므로 피고는 위 계약금의 배액을 상환해야 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.

설령 원고가 계약금 1억 1000만원 중 일부인 1000만원을 지급한 것이라고 하더라도 다음과 같은 이유로 이 부분 상고이유 주장은 이유없다.

① 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고, 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다.

② 피고의 주장과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 그 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정계약금이라고 봄이 타당하다. 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금액이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다.

4. 판례의 의의

민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있으나 계약금 중 일부만 지급된 경우 배액으로 상환하여야 하는 금원이 당초 계약금으로 정한 금액 전부인지 아니면, 실제 지급된 금원인지에 대해서는 명확하게 규정하고 있지 않다.

대상판결은 계약금 중 일부만 지급된 경우라고 하더라도 약정계약금을 반환하여야만 계약해제가 가능하다고 판단하였다는데 그 의의가 있다고 하겠다.

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