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[최신판례]건물양도가 사해행위로서 취소된 경우 법정지상권 취득에 관한 사건대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다 73158 판결
판례제공 : 송한사 변호사  |  법무법인 지평
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[526호] 승인 2015.01.12  10:43:00
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사실관계 및 쟁점
소외 1은 1991. 2. 8.부터 1995. 7. 10.까지 이 사건 제1토지, 이 사건 제2토지 및 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다. 소외 1은 2000. 2. 23. 원고 2에게 이 사건 건물 및 이 사건 제2토지를 매도하고 원고 2는 2000. 2. 25. 위 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 그 중 이 사건 건물에 관하여는 2005. 2. 25. 사해행위 취소사건에 의한 확정판결을 원인으로 하여 소유권이전등기가 말소되었다. 한편 이 사건 제1토지에 대하여는 1995. 7. 19. 설정된 근저당권에 기하여 진행된 경매절차에서 소외 2가 2004. 10. 1. 매수대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였고, 원고 1이 이를 매수하여 2005. 11. 30. 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 이 사건 건물에 대한 강제경매개시결정이 이루어지면서 2006. 11. 16. 기입등기가 이루어졌고, 이후 진행된 경매절차에서 피고가 2007. 8. 17. 매수대금을 납부하여 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다. 이로써 피고는 이 사건 건물의 부지로 이 사건 제1토지 중 일부와 이 사건 제2토지 중 일부를 점유·사용하게 되었다.

원고들은 피고가 취득한 이 사건 건물이 원고 1이 소유한 이 사건 제1토지와 원고 2가 소유한 이 사건 제2토지를 무단으로 점유·사용하고 있다는 이유로, 건물의 철거 및 토지 인도를 구하였다. 이에 대하여 피고는 이 사건 제1토지 및 이 사건 제2토지가 사실은 실제로는 소외 1이라고 주장하면서 소외 1이 모두 소유하고 있던 이 사건 각 토지와 이 사건 건물 중 이 사건 건물이 경매로 피고에게 이전되면서 소유권이 달라졌으므로, 피고는 관습법상 법정지상권을 취득한다고 항변하였다.

하급심의 진행 경과
[1심 판결의 요지]

1심 법원은 피고의 주장대로 이 사건 각 토지가 소외 1의 소유라고 하더라도 명의신탁자는 제3자에 대하여 해당 토지가 자기의 소유임을 주장할 없기 때문에 토지와 건물이 모두 명의신탁자 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다는 기존 대법원 판례를 근거로, 피고의 항변을 배척하고 원고들의 청구를 인용하였다.

[2심 판결의 요지]
2심 법원은 1심 판결과 같이 이 사건 각 토지가 소외 1의 소유임을 전제로 한 피고의 관습법상 법정지상권의 취득은 인정할 수 없다고 하면서도, 다음과 같은 이유를 들어 피고의 항변을 인정하였다. 즉, 이 사건 각 토지와 이 사건 건물은 모두 소외 1의 소유였는데, 이 사건 제1토지는 소외 2에게, 이 사건 제2토지는 원고 2에게 각 이전되면서 소유권이 달라졌으므로, 이때 소외 1은 위 각 토지에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득한다고 보았다. 그런데 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건 하에서 경매되는 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 그 지상권도 당연히 취득한다고 보았다. 따라서 소외 1로부터 이 사건 건물을 취득한 피고는 이 사건 각 토지에 대한 법정지상권을 함께 취득하게 되고, 원고들을 상대로 지상권설정등기절차의 이행을 구할 지위에 있으므로, 이러한 피고에 대하여 원고들이 건물의 철거 및 토지의 인도를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다고 판시하였다.

대법원 판결의 요지
대법원은 이 사건 각 토지 및 건물의 권리변동 관계를 보다 세부적으로 분석하여, 이 사건 건물이 원고 2에게 이전되었다가 사해행위 취소로 인하여 소외 1에게 다시 복귀하였다는 사실에 주목하였다. 그리고 위와 같은 사실에 기초하여 각 토지에 대한 피고의 권리를 다음과 같이 판단하였다.

[이 사건 제2토지 점유 부분에 관한 판단]
동일인의 소유에 속하고 있는 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 그 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로(대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결 등 참조), 토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그 중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권 이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 해당한다고 할 수 없다.

소외 1이 원고 2에게 이 사건 건물 및 이 사건 제2토지를 함께 매도하였다가 채권자취소권의 행사에 따라 그 중 이 사건 건물에 관하여만 매매계약이 취소되고 원고 2 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 원고 2는 이 사건 건물에 대한 압류의 효력이 발생할 당시까지도 이 사건 제2토지 및 이 사건 건물을 모두 소유하고 있었다고 할 것이다. 따라서 피고가 위 강제경매절차에서 이 사건 건물을 매수하고 2007. 8. 17. 그 매수대금을 납부함으로써 양자의 소유자가 다르게 되었으므로, 피고는 이 사건 제2토지 중 일부에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득하였다고 봄이 타당하다.

[이 사건 제1토지 점유 부분에 관한 판단]
저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159판결 등 참조). 그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결 등 참조), 이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 그 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

근저당권의 설정 당시 이 사건 제1토지 및 이 사건 건물이 모두 소외 1의 소유에 속하였고, 위 근저당권에 기하여 진행된 경매절차에서 소외 2가 이 사건 제1토지를 매수하고 2004. 10. 1. 그 매수대금을 납부함으로써 양자의 소유자가 다르게 되었으므로, 위 매수대금 납부 당시 이 사건 건물의 소유자인 원고 2가 이 사건 제1토지 중 위 부분에 대하여 민법 제366조의 법정지상권을 취득하였다고 할 것이다. 그리고 채권자 취소권의 행사에 따라 이 사건 건물에 관하여 원고 2 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득함으로써 그 소유를 위한 위 법정지상권도 함께 취득하였다고 보아야 한다.

판결의 의의
채권자취소권을 행사로 일탈된 재산이 채무자에게 반환되는 경우, 그 효력은 소송의 당사자인 채권자와 수익자 또는 전득자 사이에서 대해서만 미친다는 것이 통설이다. 판례 역시 일탈된 재산이 원상회복되더라도 채무자가 직접 권리를 취득하는 것은 아니라는 전제 하에 사해행위 취소에 의하여 부동산의 등기 명의가 채무자에게 원상회복 되었다고 하더라도 재산세의 납세의무자는 사실상 소유자인 수익자라고 판시했다(대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결).

이번 대법원 판례는 위와 같은 원칙을 법정지상권 판단에 그대로 적용하여 이 사건 각 토지의 권리관계를 다음과 같이 판단하였다. 대법원 판례의 판단 순서에 따라 이 사건 제2토지에 관하여 먼저 살펴보면 다음과 같다. 소외 1은 이 사건 제2토지와 이 사건 건물을 모두 소유하고 있던 중에 위 두 부동산을 모두 원고 2에게 이전하였다. 그런데 이 사건 건물이 사해행위 취소로 원상회복되면서 소외 1에게 복귀하게 되었다. 이후 소외 1의 채권자들이 이 사건 건물에 대한 강제경매를 개시하여 이 사건 건물이 피고에게 낙찰된 것이다. 등기상의 권리 변동만을 놓고 본다면 이 사건 제2토지와 이 사건 건물은 모두 원고 2에게 귀속되었다가 이 사건 건물만 소외 1에게 반환되어 소유관계가 달라진 것처럼 보인다. 그러나 이는 사해행위 취소로 인한 원상회복의 효과로 그 효력은 사해행위 취소의 당사자인 채권자와 수익자 또는 전득자 사이에서만 미칠 뿐 채무자인 소외 1이 실제로 권리를 회복한 것은 아니다.

이에 대법원은 이와 같이 동일인에게 귀속된 건물과 토지가 사해행위 취소로 인하여 일부만 원상회복된 경우는, 동일인에게 귀속되었던 건물과 토지가 매매 등으로 인하여 소유권이 달라진 경우로 볼 수 없다고 판시하였다. 나아가 위와 같은 경우 이 사건 건물의 실질적인 소유자는 원고 2라고 보아야 하기 때문에, 이 사건 제2토지와 이 사건 건물이 모두 원고 2의 소유인 상태에서 경매로 인하여 이 사건 건물을 취득한 피고는 관습법상 법정지상권을 직접 취득한다고 판단하였다.

다음으로, 이 사건 제1토지에 대하여 피고가 법정지상권을 취득하는 경위는 다음과 같다. 소외 1은 이 사건 제1토지와 이 사건 건물을 모두 소유하고 있을 당시 이 사건 제1토지에 대하여만 근저당권을 설정하였다. 이와 같이 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위하여 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다. 이러한 법정지상권은 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있으면 그 이후 토지·건물 중 한쪽이 제3자에게 양도되더라도 성립한다는 것이 통설 및 판례의 입장이다(대법원 1999. 11. 23. 99다52602 판결).

따라서 이 사건 제1토지에 대한 근저당권이 설정된 이후 이 사건 건물이 원고 2에게 이전되었지만, 원고 2는 이 사건 제1토지가 근저당권 실행으로 2004. 10. 1 소외 2에게 이전된 때 이 사건 제1토지에 대한 법정지상권을 취득하게 된다. 그 이후 사해행위 취소로 인하여 이 사건 건물의 등기는 소외 1에게 회복되었으나, 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 건물의 실질적인 소유권은 원고 2에게 남아 있는 것으로 보아야 하기 때문에, 이 사건 건물에 대한 강제경매절차에서 이 사건 건물을 취득한 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 2가 보유하고 있던 법정지상권도 당연히 취득하게 된다.

이번 대법원 판례는 사해행위 취소 및 원상회복의 상대적 효력이 제3자의 권리에 어떻게 영향을 미치는지 구체적인 사례를 통해명시적으로 판단하였다는 점에서 의미가 크다. 특히 법정지상권이나 관습법상 법정지상권은 등기를 통해 공시되는 권리관계에 기초하여 판단하는 경우가 많은데 사해행위 취소로 인한 원상회복이 존재하는 경우, 그 효력을 주의 깊게 살펴야 할 것이다.

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