사실관계

피고 회사는 신축공사를 시행하여 아파트형 공장(이하 ‘이 사건 건물’)을 분양하였다. 위 공장은 2004년 12월 30일 사용승인을 받았는데, 일부는 사용승인 전에 분양계약이 체결되었으나, 일부는 사용승인일 이후에 분양계약이 체결되었다. 이 사건 건물의 입주자대표회의는 이 사건 건물의 공용부분 중 A동 퍼팅공원, B동 옥상휴게공원, B동 복도 휴게공간이 S사가 분양을 위해 제작한 분양카달로그에 나타나 있는 내용과 달리 시공되었다는 이유로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하였다.

원심의 판단

원심은, 피고가 신축공사를 시행하여 분양한 이 사건 건물의 공용부분 중 A동 퍼팅공원, B동 옥상휴게공원, B동 복도 휴게공간이 피고가 준공 전 분양을 위해 제작한 분양카달로그에 나타나 있는 내용과 달리 시공되었다는 이유로 하자로 인정하고, 그 하자보수에 드는 비용 중 원고에게 피고에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도한 구분소유자 60명의 공용부분 지분에 해당하는 금액을 손해배상액으로 인정하여 피고에게 그 지급을 명하였다.

대법원 판결의 요지

○○아파트의 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과하다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 ○○아파트단지 등의 거래사례에서, 비록 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 중 아파트 등의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양회사에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고, 분양회사도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양회사와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고2005다5812 판결 참조).

반면 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 ○○아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 ○○아파트 등의 외형·재질등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 ○○아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다.

따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 ○○아파트 등이 시공되었다고 하더라도, ○○아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 ○○아파트 등의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 ○○아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

그리고 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다.

원심판결 이유 및 원심이 배척하지 아니한 각 분양계약서등 기록에 의하면, 이 사건 건물은 2004. 12. 30. 사용승인을 받았고, 위 구분소유자 60명 중 일부는 위 사용승인일 이후에 피고와 분양계약을 체결하였음을 알 수 있다.

그렇다면 앞서 본 법리에 비추어, 비록 이 사건 건물의 공용부분 중 A동 퍼팅공원, B동 옥상휴게공원, B동 복도 휴게공간이 피고가 준공 전에 분양을 위해 제작한 분양카탈로그에 나타나 있는 내용과 달리 시공되었다고 하더라도, 원심이 이를 이 사건 건물의 사용승인일 이후 분양받은 구분소유자들에게까지 하자라고 인정하기 위해서는 피고가 위 각 수분양자와 분양계약을 체결할 당시 분양카탈로그에서 표시한 위 각 부대설비에 관한 내용대로 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 있는지 여부를 심리하여 보았어야 한다.

그런데도 원심은 이와 같은 특별한 사정이 있는지 여부를 심리하여 보지 아니한 채,이 사건 건물의 사용승인일 이후 분양받은 구분소유자들에게까지도 위와 같이 분양카탈로그와 달리 시공된 부분을 모두 하자로 인정하였으니, 이러한 원심판결에는 분양광고의 계약 편입 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가있다.

판결의 의의

분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 것이 원칙이다. 하지만 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 대부분이다. 이에 대법원은 분양계약 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다고 하면서, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 인정하여 왔다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결).

이에 따라 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 아파트의 경우, 분양광고, 분양카탈로그 심지어는 모델하우스의 시공 내역과 실제 시공이 다르다는 이유로 손해배상을 구하는 소송이 다수 발생하였다. 이 중 상당수의 소송에서는 위 판례를 근거로 원고들의 청구가 인용되었다. 그러나 이번 대법원 판례는 위와 같은 원칙이 모든 아파트 분양에 적용될 수 없음을 확인하였다. 선시공·후분양 방식으로 이루어진 아파트의 경우 선분양·후시공의 방식으로 이루어진 아파트와 계약의 체결 구조가 다르다는 것이다. 대법원은 ① 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 경우에는 수분양자들이 아파트의 상태를 직접 확인할 수 없고, 분양카탈로그 등 분양광고의 내용을 신뢰할 수 밖에 없지만, ② 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이되는 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있는 차이가 있다는 점에 주목하였다.

위와 같은 특성에 비추어 볼 때 ② 선시공·후분양의 방식으로 분양되는 경우에는 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기 어렵다고 판시한 것이다.

또한 대법원은 여기에 그치지 않고 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공후에 분양된 경우에 관하여도 판시하였다. 위와 같은 경우 두 유형의 특성이 복합적으로 존재하기 때문에 각 수분양자마다 분양계약체결의 시기 및 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다는 것이다. 위 대법원 판례는 위와 같은 기준에 따라 이 사건 건물 사용승인일 이후 분양받은 구분소유자들에게까지도 분양카탈로그와 달리 시공된 부분을 모두 하자로 인정한 원심을 파기하였다.

위 대법원 판결은 기본적으로 분양카탈로그 등에 기재된 분양광고의 내용이 분양계약의 내용이 될 수 있음을 재확인하는 입장에 서 있지만, 분양과 시공의 선후 관계에 따라 위와 같은 원칙이 달리 적용될 수 있음을 처음으로 설시하였다는 점에서 큰 의미를 가진다. 과거 분양카탈로그 등이 분양계약의 일부라는 원칙만이 강조되어 계약의 실제 체결경위가 위와 같은 분쟁에서 간과되는 사례가 많았는데, 위 판결을 계기로 분양과 시공의 선후 관계 등 역시 주요한 고려요소가 될 것으로 보인다.