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적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법 적용여부 外대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 배당이의
김시주 변호사  |  -
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[0호] 승인 2014.06.09  09:50:41
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1. 사실관계

원고는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있었던 A와 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23. 종전 임차인인 B로부터 이 사건 주택을 인도받은 A로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받았다. A는 같은 달 24. 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 한편, 이 사건 주택은 경매되었는 바, 환가대금의 배당 순위에 관하여 원∙피고간에 분쟁이 발생하였다.

2. 원심판결의 요지

원심법원은 원고가 진정한 임차인임을 전제로 원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금 3,000만원을 변제받을 권리가 있다고 판단하였다.

3. 대상판결의 요지

원심법원 판단에 대하여 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

그런데, 원심판결 이유에 의하면 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 B로부터 이 사건 주택을 인도받은 A로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, A가 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, A가 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있엄음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.

그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 A로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).

4. 대상판결의 의의

대상판결은 임대인의 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 엄격하게 해석하여, 단지 경매절차에서 “최고가매수신고인”의 자격만으로는 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대인이라고 볼 수 없다고 판단한 사안이다. 대상 판결에 따라 임대차 계약 체결권한이 없는 자와 체결한 임대차계약의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되므로, 임차인은 계약체결전에 반드시 임대인에게 임대차계약체결의 적법한 권한이 있는지 여부를 면밀히 살펴보아야만 할 것이다.

이미 사망한 자를 피고로 하여 제기된 소의 경우
민법 제170조 제2항이 적용되는지 여부
(대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다94312 판결)

1. 사실관계

A는 B를 상대로 부산지방법원 2002가합5203호로 대여금 청구의 소를 제기하여 2002. 6. 26. 위 법원으로부터 승소판결(이하 “관련 판결”)을 받아 2002. 7. 27. 확정되었다.

A는 2003. 10. 31. 원고에게 위 판결금 채권을 양도하고 2003. 11. 27. B에게 위 채권양도를 통지하고, 원고는 판결금 채권 중 일부를 제3자에게 양도하였다. B는 2008. 10. 18. 사망하였고, 상속인으로는 배우자인 피고와 직계비속 2명이 있었는데 직계비속들은 모두 재산상속 포기심판을 받아 그 무렵 심판은 확정되었다.

한편, 원고는 2012. 5. 9. 이미 사망한 망 B를 상대로 관련 판결금 채권 소멸시효 중단을 위하여 2012가단115142호로 제기한 양수금 청구의 소(이하 “이 사건 전소”)를 제기하였고 2012. 9. 7. 위 법원으로부터 승소판결을 받았다. 원고는 이후 B가 이 사건 전소 이전에 사망한 사실을 알게 되었고, B의 상속인인 피고를 상대로 관련 판결 확정일로부터 10년이 지난 2012. 12. 3. 이 사건 소송을 제기하였다.

2. 대상판결의 요지

민법 제170조 제1항은 재판상 청구가 민법 제168조에 의하여 시효중단사유가 됨을 전제로 “재판상의 청구”는 소송의 각하, 기각 또는 취하의 경우에는 시효중단의 효력이 없다”고 규정하고, 같은 조 제2항은 “전항의 경우에 6월내에 재판상의 청구 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 한 때에는 시효는 최초의 재판상 청구로 인하여 중단된 것으로 본다”고 규정함으로써 최초의 재판상 청구에 소송요건의 결여 등의 흠이 있는 일정기간 내에 새로운 재판상 청구 등이 이루어지면 최초의 제소시로 시효중단의 소급을 인정하고 있다. 그런데 이미 사망한 자를 피고로 하여 제기된 소는 부적법하여 이를 간과한 채 본안 판단에 나아간 판결은 당연무효로서 그 효력이 상속인에게 미치지 않고, 채권자의 이러한 제소는 권리자의 의무자에 대한 권리행사에 해당하지 않는다고 할 것이므로, 상속인을 피고로 하는 당사자표시정정이 이루어진 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한, 거기에는 애초부터 시효중단의 효력이 없어 민법 제170조 제2항이 적용되지 않는다고 봄이 타당하고 법원이 이를 간과하여 본안에 나아가 판결을 내린 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다.

따라서 이 사건 소송은 관련 판결이 확정된 2002. 7. 27.로부터 10년이 지난 2012. 12. 3. 제기된 사실은 분명하므로 원고가 구하는 관련 판결의 나머지 대출금채권은 시효로 소멸하였고, 나아가 원고가 2012. 5. 9. 망 B를 상대로 관련 판결금 채권의 소멸시효 중단을 위하여 원심법원 2012가단115142호로 제기한 이 사건 전소에서 2012. 9. 7. 위 법원으로부터 받은 원고 승소판결은 이미 사망한 망 B를 상대로 한 무효인 판결에 해당하므로 민법 제170조의 규정이 적용될 수 없다.

3. 대상판결의 의의

망인을 상대로 한 소송은 비록 본안에 대한 판결을 내린 경우라고 하더라도 이는 당연무효라는 기존의 대법원 판결의 입장에서 더 나아가 망인을 상대로 한 소송은 민법 제170조 제2항도 적용될 수 없다는 판결을 한 것이다. 망인을 상대로 한 소송이 당연무효임을 다시 한 번 확인하고, 더 나아가 민법 제170조 제2항에 따른 소멸시효 중단의 효력까지 부정한 판결이라는 점에서 그 의의가 있다.

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